+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор купли продажи недвижимости в рассрочку

Содержание

Договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа (образец) между физическими лицами

Договор купли продажи недвижимости в рассрочку

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Просмотров 226

Не имея нужной суммы на покупку квартиры, можно поискать среди предложений о продаже недвижимости жилье с оплатой в рассрочку.

Такие сделки заключаются крайне редко, ведь для продавца высок риск неуплаты полной стоимости квартиры со стороны покупателя, однако попробовать стоит.

Аргументом в пользу предоставления рассрочки может стать обязательство своевременного произведения выплат, закрепленное в договоре купли-продажи квартиры.

Нормативно-правовая база составления договора купли-продажи квартиры в рассрочку

Подписанный сторонами договор — документ, который должен составляться согласно предписаниям Гражданского кодекса РФ. Благодаря корректному изложению сути соглашения обе стороны будут защищены от обмана со стороны оппонента. Накануне оформления договора следует ознакомиться с нормативно-правовыми актами:

  1. ст. 550 ГК РФ о форме договора. Договоренности должны быть оформлены исключительно в письменной форме. Иные способы оформления обязательств о продаже недвижимости недействительны.
  2. ст. 554 ГК РФ о предмете договора. Квартира должна быть четко идентифицирована. Ее отличительные черты подробно описываются в договоре для исключения обмана. Если не указан адрес продаваемого объекта, его место расположения относительно другой недвижимости, документ считается недействительным.
  3. ст. 555 ГК РФ о цене имущества. Стоимость квартиры — существенное условие ДКП. Она указывается за объект целиком или за 1 кв. м. площади, но тогда общая стоимость будет равна цене 1м2, помноженного на площадь.
  4. ст. 556 ГК РФ о передаче имущества. Заключение договора — этап, предшествующий передаче имущества и его госрегистрации. Передача означает, что за сохранность недвижимости отвечает новый владелец. При этом он может не являться полноправным собственником, а только ожидать подачи документов в Росреестр. Передача имущества осуществляется путем подписания передаточного акта.
  5. ст. 489 ГК РФ об оплате товара в рассрочку. В данном случае товар — это квартира. При рассрочке в договоре купли-продажи помимо цены указываются суммы платежей, график их перечисления на счет продавца.

Согласно п. 2 статьи, продавец имеет право потребовать возврат квартиры при следующих одновременных условиях: покупатель нарушил график выплат; величина произведенных им денежных перечислений меньше, чем ½ стоимости квартиры. Договором может быть предусмотрено иное, например: покупатель просрочил выплату — обязан уплатить пеню.

  1. ст. 551 ГК РФ о госрегистрации. При заключении сделки контрагенты должны зафиксировать переход права собственности. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, подать оформленный по всем правилам договор, заявление. Если сделка подлежит обязательному нотариальному заверению, документы на оформление перехода прав собственности передаст сам нотариус. В договоре можно указать, что переход прав осуществиться только после полной выплаты суммы по договору. В противном случае покупатель может обратиться в суд с целью провести принудительную госрегистрацию имущества вопреки воле владельца. Вероятность того, что права перейдут покупателю через суд, ничтожно мала, но для недопущения подобной ситуации рекомендуется составлять договор под чутким руководством юриста.

Последовательность действий при оформлении купли-продажи квартиры в рассрочку мало чем отличается от обычной. Разница только в пролонгации срока оплаты.

Когда жилье продается в рассрочку

Сделки с отсрочкой оплаты оформляются в следующих случаях:

  • Недвижимость продается родственнику, близкому другу. Хозяин соглашается на отсрочку будучи уверенным в регулярности выплат, зная финансовое положение покупателя.
  • Покупатель подтвердил платежеспособность. Продавец соглашается на оформление сделки, если покупатель предложил хорошую цену, документально подтвердил, что вскоре будет получена нужная сумма.
  • Жилье неликвидно, например, находится в неблагоустроенном месте, в пределах района наблюдается неблагоприятная экологическая или криминогенная ситуация. Продавец, ожидающий покупателя несколько лет, будет готов продать такую недвижимость на любых предлагаемых условиях.

В среднем длительность отсрочки не превышает полугода. За этот срок покупатель успевает:

  • Решить материальные проблемы, например — дооформить договор ипотечного кредитования, получить заем у родственников или вступить в наследство.
  • Оформить необходимые документы. Часто в отсрочке нуждаются люди, продающие собственное жилье и приобретающие иное. Если период получения ими денег не совпадает с приобретением альтернативной недвижимости, требуется отсрочка.

Приступать к составлению договора необходимо только после проверки личности Покупателя и его платежеспособности.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Договор состоит из ряда обязательных и дополнительных условий, регламентирующих взаимоотношения сторон и порядок перехода права собственности на квартиру. Документ содержит следующие пункты:

  1. Преамбула. Здесь указывается название договора, его номер, ниже — дата и место подписания. В первом абзаце пишется полное ФИО собственника квартиры и приводится расшифровка, что данное лицо — Продавец; далее указывается ФИО Покупателя. Приводятся паспортные данные обеих сторон.
  2. Предмет договора. Квартиру следует описать максимально точно, указав, сколько в ней жилых комнат, каков их размер; привести данные об общей площади жилья, об этажности дома и месте расположения квартиры относительно иных строений. Покупателю необходимо проверить, соответствует ли адрес, указанный в договоре, зафиксированному в выписке ЕГРН. Грубые ошибки влекут признание договора недействительным.
  3. Сведения о правах собственника. Продавец должен предоставить документ, на основании которого у него возникло право распоряжаться имуществом. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации. Следует внимательно изучить документ для выявления скрытых или потенциальных собственников.
  4. Цена. Без ее указания документ не имеет силы.
  5. Условия внесения платежей. При покупке в рассрочку необходимо конкретно установить дату внесения каждого из платежей, а также их величину. Следует акцентировать внимание, что датой платежа является именно дата отправки средств со счета плательщика. В противном случае, если просрочка произойдет по вине банка, продавец может предъявить претензии, сочтя несвоевременное зачисление средств за невыполнение обязательств.
  6. Информация о передаче недвижимости. При оформлении договора указывается, что был произведен осмотр недвижимости, недостатков не выявлено, а если выявлены — указать, какие именно. Если впоследствии Покупатель обнаружит скрытые Продавцом изъяны, которые не были обнаружены, он сможет потребовать отменить договор или возместить стоимость затрат на устранение поломок.
  7. Данные о госрегистрации. Сам договор не регистрируется, однако право собственника на квартиру должно быть зафиксировано. При обращении в Росреестр и указании нового собственника квартира будет находиться в залоге у Продавца до выплаты Покупателем полной ее стоимости. Покупатель не сможет распорядиться имуществом: продать, подарить, обменять, но до тех пор, пока залог не будет снят по письменному требованию прежнего собственника.
  8. Сведения о гражданах, имеющих право пользования квартирой. Зарегистрированные лица должны быть сняты с учета в срок, установленный договором. Покупателю следует внимательно изучить расширенную выписку, где отражены все зарегистрированные в квартире лица, ведь есть категории граждан, которые даже после продажи квартиры имеют право пользоваться имуществом. Это лица, длительно отсутствующие по объективным причинам: отбывающие наказание в тюрьме, находящиеся на срочной военной службе, пребывающие на лечении в стационаре или по иным обстоятельствам. Свое право на жилье они могут восстановить в суде.
  9. Сведения о том, что квартира ранее не была подарена, что отсутствуют соглашения, которые служат поводом для признания договора недействительным. Также указывается, что в отношении предмета договора отсутствуют споры, квартира не находится под обременением, арестом.
  10. Условия расторжения договора.
  11. Указание количества экземпляров соглашения, подписи сторон.

Приведенные пункты могут быть расширены, дополнены. Для обеспечения исполнения договора рекомендуется внести дополнительный пункт, касающийся неустойки в случае просрочки выплат. О ее размере стороны договариваются самостоятельно. Если согласия достичь не удалось, то согласно ст. 395 ГК РФ процент неустойки определяется ключевой ставкой Банка России, которая действовала в период неуплаты (с 17 декабря 2018 г. — 7,75 % годовых, но ставка периодически меняется, поэтому при расчете данные уточняются).

Покупатель также несет определенные риски. Любое нарушение графика оплаты дает Продавцу право потребовать досрочный возврат всей суммы по договору с учетом процентов (ст. 811 ГК РФ), поэтому каждый пункт необходимо продумать, проанализировать и минимизировать риски потери средств.

Документы, необходимые при оформлении ДКП при условии оплаты в рассрочку

Если нашелся покупатель, готовый оформить договор покупки жилья, собственнику необходимо заняться подготовкой документов. Заранее оформлять справки не стоит, поскольку через месяц они будут неактуальны. Для продажи жилья понадобится:

  • паспорт собственника, если среди них ребенок — паспорт или свидетельство о рождении;
  • свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, или (с июля 2016 г.) выписка ЕГРН;
  • кадастровый паспорт на квартиру, техпаспорт;
  • передаточный акт;
  • выписка с лицевого счета об оплате коммунальных услуг;
  • справка (форма 9), полученная в жилищном комитете, о числе зарегистрированных в квартире лиц и снятых с регистрационного учета.

Кроме перечисленных документов, может понадобиться:

  • Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Разрешение необходимо, если собственником доли квартиры является несовершеннолетний ребенок, недееспособный гражданин.
  • Разрешение банка на продажу. Если жилье является объектом ипотечного кредитования, банк-залогодержатель должен выдать согласие на продажу объекта.
  • Согласие супруга на продажу квартиры. Документ подается в обязательном порядке, если имущество относится к совместно нажитому. В целях предотвращения оспоримости сделки рекомендуется заручаться согласием супруга, даже если квартира была подарена, получена по завещанию или куплена до брака.
  • Отказы всех собственников квартиры от покупки доли, если недвижимость находится в долевой собственности и продается по разным ДКП.

Покупатель предоставляет паспорт, по желанию — договор об аренде банковской ячейки, а также по запросу продавца — ряд документов, подтверждающих его платежеспособность. Это может быть выписка с банковского счета с отражением баланса, одобрение банка на выдачу кредита или документ — согласие Пенсионного фонда на перечисление средств маткапитала в счет стоимости квартиры.

Иногда у Покупателя возникают сложности с получением госсубсидий, кредитов. Продавцу рекомендуется «подстраховаться» и внести в договор пункт о самостоятельной уплате Покупателем стоимости квартиры в случае отказа от субсидирования.

Нотариальное заверение, госрегистрация

Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса при следующих обстоятельствах:

  • квартира находится в долевой собственности;
  • происходит отчуждение имущества несовершеннолетнего, недееспособного гражданина.

При этом оплачивается госпошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (п.5 ст. 333.24 НК РФ). При желании можно удостоверить и иные ДКП, но нотариальный тариф будет рассчитываться согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате и может достигать 100 тыс. руб.

В Росреестре регистрируется не договор, а переход права собственности. При этом ДКП является документом-основанием. Для оформления квартиры на нового собственника достаточно предоставить паспорта обеих сторон, документ-основание в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины, равной 2000 руб. и заявление о регистрации перехода.

В дальнейшем, как только вся сумма поступит на счет продавца, обременение будет снято и новый владелец сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Ошибки и недочеты, допущенные во время оформления договора купли-продажи недвижимости, влекут за собой лишение квартиры или денег. Повышенный риск несут сделки, связанные с покупкой жилья в рассрочку. Помимо вероятности потерь, связанных с нестабильностью финансового рынка, Продавец рискует вовсе не получить деньги за квартиру или отвоевывать стоимость имущества через суд.

Как вернуть деньги от недобросовестного Продавца? Можно ли получить обратно недвижимость, если условия нарушит Покупатель? Удастся ли возместить убытки, связанные с потерей времени? Проверить чистоту сделки и не допустить срыва договоренностей, составить договор поможет юрист сайта. Правильная формулировка пунктов соглашения даст возможность вернуть деньги.

Целесообразность заключения договора с отсрочкой платежа

От оформления соглашения о реализации квартиры, предполагающего рассрочку, продавцу никакой выгоды нет.

Проще получить сумму целиком или с интервалами максимум в 1-3 месяца, чем ждать денежных поступлений несколько лет. Риелторы отмечают: на 1000 сделок по купле-продаже квартиры приходится 1-2 с условием рассрочки.

Оформить соглашение о покупке недвижимости с условием пролонгации периода оплаты решаются по следующим причинам:

  • просьба покупателя подождать, пока Пенсионный фонд перечислит сумму маткапитала в счет покупки недвижимости;
  • необходимость привлечения заемных средств со стороны покупателя, в связи с чем покупка откладывается на время утверждения договора об ипотеке;
  • наличие близких доверительных отношений между продавцом и покупателем и просьба последнего предоставить возможность купить квартиру в рассрочку.

Необходимость заключения соглашения обусловлена требованиями банков или госучреждений, выдающих средства под покупку недвижимости. Им необходимо предоставить доказательства последующего направления финансов во избежание мошенничества со стороны получателя МК, ипотеки.

Если рассрочка предполагает задержку полной оплаты на несколько месяцев, продавец ничего не теряет. Другое дело, если выплаты растянутся на более длительный период. Для собственника недвижимости увеличиваются риски невозврата средств, значительного снижения покупательской способности расчетной денежной единицы.

Подводные камни

Основная угроза для продавца квартиры в рассрочку — неисполнение обязательств покупателем. Тому может быть множество причин:

  • отказ банка выдать ипотеку;
  • отказ ПФ выдать МК под покупку существующего объекта;
  • трудная жизненная ситуация и прочие обстоятельства, препятствующие сбору нужной суммы в установленный срок.

Чтобы избежать проблем, следует включить в договор пункт о неустойке. Согласно ст. 330 ГК РФ, в соглашении может быть указана конкретная сумма, уплачиваемая покупателем при невыполнении установленных сроков выплат. Для истребования неустойки нужно заключить соглашение в письменной форме.

Альтернативой оформления договора купли-продажи квартиры в рассрочку является заключение предварительного ДКП и соглашения о задатке. Внесенная сумма будет гарантией исполнения обязательств.

Если покупатель откажется выплачивать стоимость квартиры, сумма задатка остается у продавца.

Последний же понесет убытки в размере удвоенной суммы задатка, если нарушит условия заключенного договора и станет виновником срыва сделки.

Гражданским кодексом установлены правила, которые необходимо соблюсти при составлении соглашения о продаже недвижимости. Форма — обязательно письменная (ст. 550 ГК РФ).

Несоблюдение правил относительно формы договора является причиной его недействительности.

Отличие такого соглашения от остальных — наличие пункта, конкретизирующего порядок оплаты в рассрочку.

Образец договора купли продажи квартиры в рассрочку с обременением между физическими лицами

Скачать образец договора купли продажи квартиры в рассрочку с обременением между ФЛ

Соглашение является типовым, но должно корректироваться с учетом сопутствующих условий проведения сделки.

Подробнее об обязательных пунктах соглашения. В нем нужно указать:

  1. Реквизиты сторон сделки. Если от лица покупателя (продавца) выступает третье лицо, нужно внести его данные, номер нотариально заверенной доверенности и дату ее выдачи.
  2. Предмет договора. Им является продаваемое имущество — дом, дача, квартира, земельный участок. В отношении квартиры указывается ее адрес, этажность, размер с уточнением жилой и нежилой площади.
  3. Сведения о наличии законных оснований для продажи квартиры. Собственник должен указать документ, благодаря которому возникло право распоряжения недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная или иной документ, подаваемый в Росреестр для оформления перехода права собственности. Также указываются номер и дата свидетельства о госрегистрации (а с 2016 г. — регистрационный номер и дата, обозначенные в выписке ЕГРН).
  4. Стоимость. Согласно ст. 555 ГК РФ, договор обязательно должен включать цену имущества, иначе он считается незаключенным. Можно указать цену за квартиру целиком, а можно — за 1 м2. Если квартира принадлежит нескольким лицам, допускается указание как полной стоимости, так и цены каждой доли по отдельности.
  5. Условия передачи денег. В обязательном порядке указывается порядок расчетов, конечный срок произведения выплат, их периодичность. Можно обозначить одну дату, до которой покупатель обязуется перечислить деньги за квартиру, а можно составить график внесения платежей, например, раз в месяц или квартал.
  6. Данные о состоянии квартиры, о составлении передаточного акта. Чтобы покупатель не предъявил претензий касательно состояния имущества, составляется передаточный акт. В нем подробно описывается: когда был произведен ремонт, есть ли претензии со стороны покупателя относительно объекта. Для чего это нужно? Дело в том, что согласно ст. 475 ГК РФ покупатель, обнаруживший недостатки, не указанные в соглашении, может потребовать снижения цены, устранения недостатков в ограниченные сроки или возмещения расходов на ликвидацию поломок, изъянов. Согласно п.2 статьи, если недостатки существенны, можно даже отказаться от исполнения договора и потребовать возврат ранее уплаченных денег.
  7. Сведения о необходимости госрегистрации и залоге на квартиру. Подписывая соглашение, следует ознакомиться с положениями ст.488 ГК РФ. По закону, если в договоре указано, что покупатель должен произвести оплату в определенный срок или период, но нарушает данные обязательства, продавец вправе потребовать оплату или возврат имущества. Нахождение имущества в залоге означает наличие обременения, которое не позволит покупателю распорядиться имуществом. Это некая «подстраховка» для продавца, благодаря которой он может быть уверен — за период рассрочки не произойдет смена собственника, и покупатель не сможет увильнуть от исполнения обязательств.
  8. Перечисление лиц, имеющих право пользоваться квартирой. Для продавца представляет интерес заключать соглашение с рассрочкой, если граждане, проживающие в квартире, какой-то период остаются в ней (например, родственники, арендаторы). Покупателю необходимо оговорить конечный срок снятия всех жильцов с регистрационного учета.
  9. Сведения о том, что квартира является собственностью продавца и не была продана или подарена, не является предметом спора.
  10. Сведения о дееспособности сторон.
  11. Данные о необходимости госрегистрации договора.
  12. Количество экземпляров, место регистрации договора и подписи сторон.

В п. 2 ст. 489 ГК РФ указано, что продавец может отказаться от исполнения договора и потребовать передачу квартиры обратно, если покупатель в установленный срок не выплачивает суммы в счет стоимости недвижимости. Но если уплачена половина стоимости квартиры, продавец не сможет вернуть имущество, если договором не установлено иное.

Например, если покупатель исправно осуществляет платежи по графику в течение полугода и внес половину или более обозначенной в договоре суммы, а затем исчез с поля зрения, продавец не сможет вернуть статус владельца квартиры.

Однако если вписать в соглашение, что «…при нарушении графика выплат покупатель обязуется вернуть квартиру в собственность продавцу, даже если нам момент нарушений условий договора было выплачено более половины стоимости квартиры», продавец сможет требовать квартиру обратно.

Итак, заключая договор купли-продажи квартиры в рассрочку, стороны должны оговорить стоимость, конкретизировать сроки выплаты, утвердить условия возврата к исходному состоянию (продавцу — квартира, покупателю — деньги при неисполнении обязательств).

Передаточный акт

Любая сделка по отчуждению имущества предполагает составление передаточного акта.

При оформлении договора с рассрочкой он имеет особое значение, ведь неизвестно, решат ли собственники оставить мебель, сантехнику, или вопреки договоренностям покупатель обнаружит пустую квартиру.

Документ представляет собой гарантию, что все указанное в нем имущество передастся покупателю в целостности и сохранности.

Без оформления передаточного акта договор считается неисполненным.

Прочие документы для оформления договора

Для оформления соглашения покупателю потребуется паспорт, а также по запросу продавца — документы о платежеспособности контрагента.

При расчете посредством использования банковской ячейки покупатель должен заключить договор об аренде ячейки с банком для закладки суммы.

Собственнику придется собрать пакет документации:

  • паспорт;
  • свидетельство о госрегистрации или выписку ЕГРН;
  • договор купли-продажи квартиры с рассрочкой;
  • кадастровый паспорт;
  • акт приема-передачи;
  • выписку с лицевого счета;
  • справку о числе зарегистрированных в квартире лиц;
  • согласие супруга на совершение сделки;
  • согласие органов опеки, если квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину (в этом случае договор придется заверять у нотариуса);
  • доверенность (при необходимости).

Полный пакет документов можно уточнить у юриста.

О госрегистрации

Согласно ст. 551 ГК РФ при заключении договора должна производиться регистрация перехода права собственности. Если одна из сторон против, контрагент вправе обратиться в суд, чтобы заставить нарушителя оформить перерегистрацию, а также возместить убытки, связанные с задержкой. Но когда лучше обратиться в Росреестр, если сумма по договору купли-продажи квартиры выплачена не полностью?

О возможности оформления права собственности стороны должны договориться лично. Опытные юристы советуют продавцу не торопиться с переоформлением и дождаться поступления всех платежей по договору. В противном случае покупатель становится собственником, а «власть продавца» заключается в снятии залога после выплаты средств.

Иная ситуация — при заключении ПДКП. Он не регистрируется, а значит, переход права собственности не происходит.

Оформляя соглашение о продаже квартиры с рассрочкой, продавцу остается надеяться на добросовестность покупателя, его готовность выплатить оговоренную сумму вопреки неблагоприятным обстоятельствам.

Если нет уверенности в том, что покупатель все же сможет соблюсти сроки выплат, лучше задать вопросы юристу: стоит ли заключать договор купли-продажи с рассрочкой? Какие пункты включить для гарантии оплаты? Что грозит покупателю при несоблюдении сроков выплаты по договору? Бесплатную консультацию предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Правила оформления договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Договор купли продажи недвижимости в рассрочку

Приобретая дорогостоящее имущество, будь то машина или квартира, довольно часто покупатели сталкиваются с проблемой нехватки денег.

Для того чтобы не потерять потенциального клиента, продавцы идут навстречу, и составляют договор купли — продажи с отсрочкой платежа. Документ носит специфический характер, а также условия, о которых покупатель может даже не подозревать.

Как не попасться на уловки мошенников, а также как составить юридически грамотный договор купли — продажи с отсрочкой платежа, расскажем ниже.

Законодательные основы

Заключая финансовые сделки, законодательство РФ обязывает граждан подписывать юридическое соглашение, которое гарантирует защиту прав и обязанностей сторон. Одним из таких документов, которые наиболее часто встречаются в юридической практике, является договор купли — продажи с отсрочкой платежа.

Соглашение требуется для приобретения квартиры, дома, земельного участка, транспортного средства и другого вида имущества или услуг. Сторонами по договору могут выступать как физические, так и юридические лица. По условиям соглашения, покупатель приобретает товар, а оплачивает его стоимость в рассрочку.

С недавнего времени законодательством РФ введен способ рассрочки платежа за определенные товары и услуги. Правовые основы регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Согласно статье №489, рассрочка представляет собой особый вид оплаты, при котором сумма отдается не полностью, а делится на определенные части, и выплачивается в течение оговоренного времени между продавцом и покупателем.

В отличие от кредита или ипотеки, здесь не практикуется уплата процентной ставки, или предусмотрен значительно малый процент. Также не является обязательным условием оформление страховых взносов. Однако, помимо удобства, договор купли — продажи с рассрочкой платежа здесь достаточно специфический.

Подписывая соглашение, покупатель, как и продавец, могут столкнуться рядом проблем, о которых они даже не подозревают.

Поэтому при подписании документов требуется согласовать ответственность сторон, и внести этот пункт в содержание договора.

При неисполнении обязательств предусматривается размер неустойки (статьи №330-333 ГК РФ). Помимо этого, согласно закону, за нарушение сроков оплаты, продавец вправе требовать полного погашения задолженности.

Как оформить договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа?

Зачастую рассрочка оформляется строительными компаниями и автомобильными салонами, с целью увеличения продаж и привлечением новых клиентов.

В этом случае частичная оплата является наиболее выгодным условием для покупателей, так как имущество является дорогостоящим, и далеко не каждый может себе позволить приобрести квартиру или машину.

 Подписывая такой договор, стороны обязуются выполнять требования: продавец должен предоставить необходимый товар, а покупатель своевременно вносить сумму рассрочки. При несоблюдении договоренности соглашение расторгается на законных основаниях, а правонарушитель привлекается к ответственности в судебном порядке.

Основное отличие обычного договора купли-продажи от договора купли-продажи с рассрочкой платежа в том, что стоимость выплачивается не сразу, а согласно условиям продавца.

Виды рассрочки платежа:

  • кратковременная отсрочка выплаты (от 3 до 12 месяцев);
  • долгосрочная возможность платежа (1 — 2 года);
  • рассрочка по соглашению сторон (предоставляется согласно договоренности и финансовому статусу покупателя);
  • ежемесячное внесение платежей без процентов (при этом, первоначальный взнос должен быть не менее 50% от стоимости покупки);
  • рассрочка с процентной ставкой (в случае предоставления рассрочки на длительное время).

К составлению договора требуется подходить предельно внимательно, так как любое упущение со стороны покупателя или продавца не освобождает сторон от ответственности. При заключении дорогостоящих сделок (от 500 тыс.

рублей), рекомендуется заверять договор у нотариуса. Соглашение о купле — продаже с отсрочкой платежа составляется в трех экземплярах.

При приобретении квартиры требуется регистрировать документ в Росреестре, а также заключать дополнительный акт приема — передачи.

договора купли — продажи недвижимости с рассрочкой платежа:

  • наименование соглашения;
  • ФИО сторон сделки;
  • предмет договора (подробное описание недвижимости);
  • условия заключения сделки;
  • обязанности сторон;
  • стоимость квартиры;
  • порядок расчета;
  • условия рассрочки;
    • дата ежемесячной оплаты;
    • размер;
  • ответственность сторон;
  • размер неустойки, в случае несоблюдения договоренности;
  • список прилагаемых документов;
  • дата и подписи сторон.

Скачайте образец соглашения здесь.

Условия и порядок внесения платежей

Приобретая квартиру в рассрочку, главным пунктом в договоре является условия и порядок внесения платежей. В основном, первоначальный взнос составляет от 20 до 50% стоимости квартиры. Оставшаяся сумма распределяется в равных долях на тот срок, который предусмотрен в соглашении.

Условия и порядок внесения платежей по договору купли — продажи недвижимости:

  1. При краткосрочном договоре (обычно до шести месяцев), покупатель ежемесячно вносит 1/6 оставшейся суммы задолженности;
  2. При долгосрочном варианте платежи растягиваются на более длительный срок, поэтому ежемесячные платежи может себе позволить любой среднестатистический гражданин.

Для того чтобы заключить договор, покупателю требуется подтвердить свою платежеспособность. В большинстве случаев предоставляется копия трудовой книжки и справка о заработной плате за последние 6 месяцев. В случае неофициального трудоустройства, понадобится выписка из лицевого счета в банке или справка о доходах.

Способы внесения оплаты в рассрочку:

  • перевод денежных средств на банковскую карту или счет продавца;
  • передача оплаты лично в строго установленный срок (при этом требуется составлять расписку);
  • оплата посредством почтового перевода;
  • через банковскую ячейку.

Квитанции и чеки требуется сохранить до того момента, пока оплата не будет внесена в полном размере, а договор купли — продажи с отсрочкой платежа не прекратит свое действие. В случае наличного расчета, необходимо потребовать расписку продавца в том, что денежные средства внесены в полном объеме и сторона не имеет претензий.

При заключении договора купли — продажи недвижимости с отсрочкой платежа, требуется обсудить всевозможные условия оплаты, чтобы обезопасить себя от рисков. В судебной практике встречаются случаи, когда в документе не оговорены точные сроки и суммы платежей, чем пользуются грамотные покупатели и избегают таким образом ответственности.

Также, в договоре купли — продажи с отсрочкой платежа требуется указать валюту. Согласно ГК РФ, сделка может осуществляться только в рублях.

Список документов

Для того чтобы оформить договор купли-продажи с отсрочкой платежа, требуется подробно обсудить условия совершения сделки между сторонами.

Предмет соглашения должен быть детально описан отдельным пунктом, с указанием фактического адреса недвижимости и технических характеристик (количество комнат, балконов, состояние ремонта, наличие проведённых коммунальных услуг, мебели в квартире и т.д).

Остальные положения в контракте определяются согласно необходимости. При отсутствии каких-либо требований в тексте, применяются нормы действующего законодательства РФ.

Договор купли — продажи с отсрочкой платежа, по содержанию, схож с соглашением о взятии кредита, или ипотеки. Оформляется документ в письменной форме, в произвольном порядке. Продавец недвижимости должен предоставить все необходимые документы, свидетельствующие о праве на реализацию.

После подписания договора купли-продажи с отсрочкой платежа, требуется зарегистрировать сделку в Росреестре. Сотрудники госорганов проверят подлинность бумаг и внесут данные в единый государственный учет. После, на недвижимость налагается обременение до момента полной выплаты задолженности.

По истечение времени, указанного в договоре, если стороны соблюдали условия сделки, квартиру необходимо снять с учета.

 Список документов для заключения сделки с недвижимостью:

  • удостоверение личности покупателя и продавца;
  • свидетельство права собственности на недвижимость;
  • технический паспорт на квартиру;
  • план-схема, домовая книга и другие важные документы на недвижимость;
  • справка о доходах за 6 месяцев;
  • договор купли — продажи с отсрочкой платежа;
  • договор предварительной оплаты (в размере 20-50% от стоимости недвижимости).

Требуется ли оформлять акт приема-передачи?

После государственной регистрации сделки в Росреестре, у покупателя возникает право собственности на квартиру юридически. Фактическая передача недвижимости осуществляется после подписания акта приёма — передачи.

Акт приема-передачи — это документ, который подтверждает исполнение обязательств между сторонами, в то время как договор купли-продажи считается намерением сторон совершить сделку.

Иными словами, передаточный акт является неотъемлемой частью соглашения о покупке недвижимости с отсрочкой платежа. Документ составляется в произвольной форме, подписывается сторонами и заверяется подписью ответственных лиц.

В некоторых регионах страны, без акта приёма — передачи невозможно зарегистрировать сделку в Росреесте.

Согласно законодательству РФ, до подписания передаточного акта продавец несёт ответственность за имущество, даже если в условиях договора прописано иное. В день оформления требуется детально осмотреть помещение на наличие дефектов и соответствие требованиям в соглашении о купле — продаже.

Продавец, в свою очередь, должен подтвердить фактическую передачу денег (первоначального взноса за квартиру). В дополнение к акту приема -передачи, стороны могут приложить расписку, в которой указана сумма полученных денежных средств цифрами и прописью.

Таким образом, стороны минимизируют всевозможные риски, а сделка купли — продажи недвижимости с рассрочкой платежа считается заключённой по всем требованиям законодательства.

передаточного акта:

  • паспортные данные сторон;
  • предмет сделки;
  • ссылка на договор купли-продажи недвижимости;
  • описание объекта;
  • список имущества (мебель, окна, двери, трубы, состояние ремонта и другое);
  • состояние объекта;
  • описание обнаруженных дефектов (если имеются), а также срок их устранения;
  • сумма переданных денежных средств;
  • претензии сторон;
  • дата, подписи.

Документ составляется в двух экземплярах и скрепляется с договором купли — продажи квартиры. Бумаги требуется хранить до того момента, пока стоимость недвижимости не будет оплачена полностью.

Скачайте образец акта приёма — передачи квартиры по договору купли-продажи с отсрочкой платежа здесь:

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Договор купли продажи недвижимости в рассрочку

К сожалению, недвижимость в настоящее время стоит очень недешево. Поэтому многие покупатели стараются заключить договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, но у этого соглашения есть определенные тонкости. Обо всех «подводных камнях» данной разновидности купли-продажи будет рассказано в нижеследующей статье.

Общая характеристика договора купли-продажи с рассрочкой платежа

В главе 30 (параграф 7) Гражданского кодекса РФ содержится общее определение договора продажи недвижимости. По этому договору возникает обязанность продавца передать недвижимый объект в собственность покупателю. В связи с этим, возникает корреспондирующая ей обязанность покупателя оплатить предоставленную недвижимость (статья 549).

В зависимости от порядка оплаты, выделяются следующие виды соглашения купли-продажи недвижимости:

  • купля-продажа с единоразовым внесением всей суммы (в безналичной или наличной форме);
  • купля-продажа недвижимости в ипотеку;
  • купля-продажа недвижимости с рассрочкой платежа.

Первая разновидность купли-продажи встречается в настоящее время реже двух следующих. Потому что не столь много людей располагается такой крупной суммой сразу.

Чаще встречается ипотека или рассрочка платежа.

ВАЖНО !!! Продавцы недвижимости предпочитают ипотеку, потому что от банка они получат всю сумму сразу. А при рассрочке платежа стоимость квартиры будет выплачиваться продавцу частями, с определенной периодичностью. Этот вид договора более выгоден для покупателя, поскольку переплата получается намного меньше, чем при ипотеке.

Кроме того, не требуется оформление страхования жизни и здоровья покупателя, а также заложенного имущества.

Поскольку рассрочка предоставляется на более короткий срок, чем ипотека, то требования к возрасту и материальному положению приобретателя законодательно не прописаны (на практике, правда, ситуация несколько иная, о чем будет сказано ниже). Часто кратковременный вид рассрочки оформляют наследники, ждущие истечения полугода для открытия наследства.

Но, в то же время, по ипотеке первоначальный взнос значительно меньше: 15-20 % против 40-80 % при рассрочке.

Еще покупателям стоит обратить внимание, что при рассрочке существуют только две стороны продавец и покупатель. И именно продавец (а не банк) предоставляет возможность постепенного погашения стоимости. Если в договоре фигурирует банк, то это уже не рассрочка, а ипотека с соответствующим регулированием.

В какой момент право собственности по данному договору переходит от продавца к покупателю?

Достаточно сложным вопросом при продаже квартиры в рассрочку является момент перехода права собственности от продавца к покупателю.

Здесь возможны два варианта развития событий. Следует учитывать, что законодательство, для защиты права продавца, предусматривает, что, до окончательного внесения стоимости, квартира находится в залоге у продавца. Соответственно, право собственности на данный недвижимый объект к покупателю в полном объеме не переходит.

Покупатель приобретает только правомочия владения и пользования, но не распоряжения. Потому что на все действия будет требоваться согласие залогодержателя. Нельзя продать квартиру, передать в порядке дарения, и даже сдать в аренду на длительный срок. Ведь такое обременение обязательно должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате.

Договор купли-продажи в рассрочку с залогом скачать можно на различных юридических сайтах.

Во втором варианте регулирование более жесткое. Здесь даже правомочия владения и пользования возникают только после погашения всех платежей за квартиру.

ВНИМАНИЕ !!! Чаще всего, этот вариант применяется при заключении договора долевого участия в строительстве, когда ипотеку оформлять не хотят. Такой договор оформляется без залога. Договор купли-продажи квартиру в рассрочку без залога образец 2020 года также можно скачать на юридических сайтах.

В редчайших случаях, когда продавец абсолютно уверен в том, что покупатель выполнит все свои обязательства по оплате, может быть предоставлена рассрочка без залога и с правомочиями владения и пользования квартирой после уплаты первоначального взноса. Но это бывает, чаще всего, между родственниками и хорошими знакомыми, когда существуют доверительные отношения. Компании-застройщики на такие условия не согласятся никогда, ведь им нужны гарантии выплаты стоимости квартиры.

Виды рассрочки

В зависимости от сроков, рассрочка делится на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочная рассрочка не может быть предоставлена на срок более года. Также редко она составляет менее трех месяцев.

Размер первого взноса при рассрочке на короткий срок не может быть менее 60 %. То есть такая рассрочка подходит весьма обеспеченным покупателям, располагающим свободными денежными средствами.

Плюсом такой рассрочки является то, что она – беспроцентная.

Более лояльной является рассрочка на длительный срок (до 5 лет). Тут уже первоначальный взнос меньше, 40 % от стоимости. Регулярные платежи также меньше. Но при долгосрочной рассрочке предполагается установление определенных процентов При этом, проценты значительно ниже, чем при банковском кредите, обычно 1-2 %.

По порядку предоставления рассрочка может быть общей, когда условия для всех покупателей равны, и персональной, при которой график внесения платежей оговаривается отдельно, в зависимости от материального положения покупателя.

Условия предоставления рассрочки

Для предоставления рассрочки предусмотрено соблюдение ряда требований. Хотя их гораздо меньше, чем при ипотеке.

Прежде всего, это возраст лица, покупающего квартиру в рассрочку. Хотя законодательно это и не закреплено, но, по общему правилу, покупатель не должен быть старше 70 лет и младше 23.

Но если рассрочка предстоит кратковременная, то договор может быть заключен и с лицом старше 70 лет.

Для защиты своих интересов продавец может потребовать внесение 80 % стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса и указание поручителей.

ВАЖНО !!! При рассрочке нет необходимости подтверждать свою платежеспособность, во всяком случае, никаких указаний в законодательстве об этом нет.

На практике же, если покупатель хочет получить рассрочку, то справку с места работы о зарплате за последнее полугодие представить придется. Желательно также, чтобы в этой организации покупатель проработал не менее трех лет.

Это является лишней гарантией для продавца, что платежи будут поступать согласно графику.

Подтверждением постоянного места жительства покупателя станет паспорт с постоянной регистрацией. При рассрочке на крупную сумму (более 500 000 рублей) потребуется дополнительный документ, подтверждающий личность (загранпаспорт, водительское удостоверение, свидетельство об ИНН и т.п.).

Какие пункты договора являются существенными?

  1. Предмет договора, то есть недвижимый объект, продаваемый с рассрочкой платежа. Должны быть прописаны все характеристики подобного объекта, приложены правоустанавливающие документы.
  2. Цена. Является существенным условием для купли-продажи всех видов. Не определена цена – договор не совершен.

    Обязательно указывается первоначальный взнос, а также расписывается график дальнейших платежей.

  3. Момент перехода права собственности на недвижимый объект, т.е. фактическая его передача покупателю. Обязательно составляется приемо-передаточный акт. Он служит доказательством выполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества покупателю.

ВАЖНО !!! Для любой сделки купли-продажи недвижимого объекта обязательна регистрация в Росреестре. При нарушении этого требования сделка не может быть признана действительной. Кроме того, одновременно ставится на учет обременение в виде залога на квартиру до момента погашения всей суммы. Это находит отражение в выписке из ЕГРН.

В течение всего периода, когда квартира заложена, любые попытки к ее отчуждению будут пресекаться Регистрационной палатой. Во всяком случае, законно квартиру продать никак нельзя.

Риски, которые несут покупатель и продавец по данному договору

Таких рисков немало. Риски продавца сводятся к следующему. Прежде всего, это срыв графика платежей, их несвоевременное поступление или вообще отсутствие оплаты. В случае расторжения договора придется вернуть все уплаченное, а ведь деньги уже могут быть потрачены.

Следующая проблема связана с моментом расторжения договора. Покупатель может вернуть квартиру в ненадлежащем состоянии.

Подводные камни для покупателя также есть. Это, прежде всего, возможность потери стабильного дохода, что ставит под сомнение дальнейшую выплату взносов за квартиру. Кроме того, возможно неисполнение своих обязательств продавцом, особенно часто это бывает по договору долевого строительства.

Какая ответственность наступает по рассматриваемому договору?

Ответственность для покупателя наступает в виде пени за время просрочки. Также в случае просрочки продавец может потребовать внесения всей оставшейся суммы разом либо возврата квартиры. Однако возврат не применяется, если внесено более половины цены недвижимости.

При неисполнении продавцом обязательства по передаче квартиры, покупатель вправе приостановить внесение платежей. Если это не помогает, то покупатель вправе обратиться в суд для защиты своих интересов.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.