+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор залога ипотеки земельного участка

Содержание

Договор ипотеки земельного участка – образец залога земли

Договор залога ипотеки земельного участка

В соответствии со ст. 8 ФЗ № 102 “Об ипотеке” (далее – Закон), соглашение об ипотеке участка земли должно быть заключено согласно:

  • общим правилам для заключения договоров данного типа, предусмотренным ГК РФ;
  • положениям Закона.

Согласно нормативным положениям ч. 1 ст. 339, соглашение о залоге должно содержать данные обязательные условия:

  • предмет залога (в представленном случае, это земельный участок);
  • существо залога;
  • размер обязательств, которые обеспечены ипотекой, и срок исполнения таковых;
  • нормативный порядок реализации имущества в судебном порядке, или способ реализации такового во внесудебном режиме (условие может быть включено в договор по желанию сторон).

Данные существенные условия являются общими и применяются ко всем договорам залога (жилых домов, строений, сооружений и др.), если иное не обусловлено нормами Закона или других нормативно-правовых актов.

В дополнении к ГК РФ, ч. 1 ст. 9 Закона гласит о данных основополагающих условиях, относящихся к договору об ипотеке:

  • предмет;
  • его оценка (указывается в денежном выражении);
  • существо, размер и нормативный срок выполнения обязательств;
  • по желанию сторон – судебный или внесудебный порядок реализации залогового имущества в случае ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком/залогодателем.

Предмет ипотеки (участок земли) необходимо указывать в договоре с учетом:

  • названия;
  • места расположения;
  • описательных характеристик, достаточных для идентификации предмета залога.

Договор об ипотеке участка земли также должен содержать:

  • название права, на основании которого участок принадлежит залогодателю;
  • наименование органа, осуществившего госрегистрацию таких прав.

Также, при наличии закладной, в договоре должна быть сделана запись о ее наличии.

Особенности договора

1) Когда другое не предусматривается образцом договора ипотеки земельного участка земельный участок, который приобретен с применением кредитных средств банка или другой кредитной организации, считается тем, что находится в залоге от момента госрегистрации права собственности заемщика на данный земельный участок.

Когда соответствующий земельный участок взяли в аренду, появляется ипотека ввиду закона на право аренды, когда другое не предусматривается договором аренды. Залогодержатель по этому залогу – банк или другая кредитная организация, которые предоставили кредит на покупку земельного участка или приобретение права аренды земельного участка.

2) При ипотеке земельных участков нужно рассматривать вопрос, который касается сооружений (зданий), которые находятся на земельном участке, которые передаются в ипотеку.

Если и земельный участок, и здания, которые находятся на нем сооружения принадлежат залогодателю на право собственности, то наряду с ипотекой земельного участка обязательно заложить сооружения и здания на нем находящиеся (статья 35 Земельного Кодекса РФ).

При ипотеке земельного участка, на котором находится сооружение или здание, которое принадлежит не залогодателю, а прочему лицу, не обязателен залог данных строений.

Когда земельный участок будет реализован, к его собственнику перейдут обязанности и права, которые залогодатель имел, как владелец участка по отношению к собственнику сооружения или здания (статья 340 Гражданского Кодекса РФ и статья 66 ФЗ “Об ипотеке”).

3) На земельный участок, который приобретен при продаже по конкурсу, на аукционе, публичных торгах, распространяются требования о разрешенном использовании.

Лицо, приобретшее землю на публичных торгах при продаже, аукционе или по конкурсу, имеет право изменять предназначение участка только в случаях, которые предусмотрены земельным законодательством Российской Федерации, или в порядке, который установлен этим законодательством.

4) Нельзя взыскать заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного предназначения до того, как истечет соответствующий период сельскохозяйственных работ, учитывая время, нужное для реализации произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусматривается выполнение обязательства, обеспечиваемого ипотекой или его части, когда договором об ипотеке не предусматривается другая дата.

Существуют некоторые особенности соглашения об ипотеке участка:

  1. Исходя из ч. 1 ст. 62 Закона, участки могут быть предметом ипотечного кредитования в том случае, если они не ограничены в обороте или не исключены из оборота в соответствии с действующими законами.
  2. По основному положению, определенному ч. 1 ст. 63 Закона, предметом соглашения об ипотеке не могут быть участки, которые находятся в собственности государства, кроме тех, которые предназначены для осуществления жилищного строительства на них или возведения другой инженерной инфраструктуры.
  3. В том случае, если был заключен договор ипотеки участка земли, и у залогодателя на данном участке находятся и/или будут находиться объекты недвижимости по праву собственности, в договоре должно быть указано, что залог будет распространяться и на эти здания или сооружения (согласно ст. 64 Закона).
  4. Залог на участок, приобретенный по ипотечной программе какого-либо банка, возникает с момента госрегистрации имущественного права на соответствующий объект в Росреестре.
  5. Если существует ипотечный договор на объекты недвижимости, находящиеся на участке, то земельный участок также считается как находящийся в залоге с момента госрегистрации права собственности на соответствующие объекты недвижимого имущества.
  6. В том случае, когда участок является предметом по договору об ипотеке, залогодатель имеет полное право осуществлять строительство на участке земли любых объектов недвижимости, без истребования согласия от залогодержателя (ипотека будет распространяться на таковые объекты, если в договоре не указано иное положение).
  7. В договоре должна указываться рыночная оценка земельного участка. При этом стоимость определяется по соглашению между банком и заемщиком.

Между физическими и юридическими лицами

Договор залога недвижимости, заключаемый между физическими лицами, является одной из разновидностей стандартного договора об ипотеке.

Основная особенность такого контракта заключается в том, что сторонами процесса выступают физические лица – как залогодержатель, так и залогодатель. В этом его главное отличие от обычного договора ипотеки земельного участка.

На практике процедура обычно реализуется следующим путем:

  1. Два физических лица договариваются между собой – одно лицо предоставляет денежные средства в долг, а другое обязуется их вернуть в заранее оговоренные сроки с уплатой начисленных процентов. При этом договоренность отражается в соответствующем договоре займа.
  2. Должник по договору займа располагает определенным имуществом в собственности (к примеру, земельным участком). Данный объект передается кредитору в залог, в связи с чем заключается еще один договор – о залоге земельного участка.
  3. На основании заключенного договора залога кредитор сможет потребовать у должника исполнения обязательств, а в случае ненадлежащего исполнения – обратить взыскание на участок земли.

В остальном, процедура государственной регистрации залога, порядок пользования имуществом, а также перечень объектов, могущих являться предметами залога, идентичные таковым при ипотеке участка земли между физ и юрлицом (стандартный случай).

Заключение договора ипотеки участка земли между физическим и юридическим лицом – стандартная процедура. Обычно заемщик получает ипотечный займ, а в качестве обеспечения предоставляет приобретаемую недвижимость.

Таким образом, кредитор получает право на взыскание на заложенное имущество в том случае, если должник ненадлежащим образом погашает ипотеку.

https://www..com/watch{q}v=2rLj0CW8TRU

В остальном процедура стандартна:

  • заемщик получает в банке ипотеку;
  • стороны заключают кредитный договор и регистрируют его в установленном порядке в Росреестре;
  • заемщик продолжает пользоваться имуществом (право пользования), однако не может отчуждать земельный участок без соответствующего разрешения банка;
  • залогодержатель (банк) может удостоверить свои права на предмет залога посредством оформления именной ценной бумаги – закладной;
  • регистрация имущественного права на земельный участок, выступающий предметом залога по соглашению об ипотеке, производится одновременно с регистрацией записи об ипотеке в силу закона.

Договор залога (ипотеки) земельного участка

Договор залога ипотеки земельного участка

г. ________________

“___”_________ ____ г.

_____________________________, именуемый в дальнейшем “Залогодержатель”, в лице __________________________, действующ__ на основании ___________, с одной стороны, и _____________, именуем__ в дальнейшем “Залогодатель”, в лице ____________________, действующ__ на основании ___________, с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем “Стороны”, совместно именуемые “Стороны”, заключили Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.

Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по заключенному между ними в ___________ (указать место заключения Договора) Договору о предоставлении кредита N ____ от “___”_________ ____ г. (далее – “Кредитный договор”) на сумму ___________ (__________) рублей, размер процентов ______________________ годовых (либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эти проценты) и сроком возврата кредита: ___________________________________.

Предметом залога по настоящему Договору является: земельный участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый номер _________________, категория земель: _____________________, разрешенное использование __________________________, расположенный по адресу: ______________________________________________.

1.1.1. Залогодателю хорошо известны все условия обеспечиваемого залогом Кредитного договора, в том числе существенные условия Кредитного договора: _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ .

1.2.

Право собственности на предмет залога возникло у Залогодателя на основании _____________________________ (указать основание возникновения права собственности), и подтверждается Свидетельством о государственной регистрации прав _______________ от _____________ года N ____ серии ____, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним “__”________ ____ г. сделана запись о регистрации N ______ (реестровый номер объекта) _________ (наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права на недвижимость).

1.3. По соглашению Залогодателя с Залогодержателем залоговая стоимость предмета залога устанавливается в размере _______ (_____________) рублей .

1.4. Залогодатель сохраняет право пользования предметом залога в соответствии с его назначением.

2. ЗАЯВЛЕНИЯ И ГАРАНТИИ

2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

2.1.1. Является полноправным и законным обладателем прав на предмет залога. До момента заключения Договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц.

2.1.2. Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его порча или повреждение.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Залогодатель обязуется:

3.1.1. Не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества.

3.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты предмета залога от посягательств третьих лиц.

3.1.3. Гарантировать Залогодержателю, что предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

3.1.4. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с заложенным имуществом, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.

3.1.5.

Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета залога, в том числе в случаях предъявления к Залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на предмет залога, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного предмета залога либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого предмета залога, для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

3.1.6. Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества во всех случаях, указанных в п. 3.1.5 настоящего Договора. При предъявлении к Залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее – суд) он должен привлечь Залогодержателя к участию в деле.

3.2. Залогодатель вправе:

3.2.1. Продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем предмет залога и иным образом распоряжаться предметом залога, если это не влечет уменьшения указанной в настоящем Договоре общей стоимости предмета залога, а также не нарушает других условий настоящего Договора.

3.2.2. Пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением. Доходы от использования предмета залога остаются в собственности и свободном распоряжении Залогодателя.

3.3. Залогодержатель вправе:

3.3.1. Проверять наличие, состояние и условия использования предмета залога.

3.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, необходимых для сохранения предмета залога.

3.3.3. Обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

3.3.4. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривается иск об имуществе, являющемся предметом залога по настоящему Договору.

https://www.youtube.com/watch?v=oHMQ2IlAAmw

Права Залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.4. Залогодержатель обязуется:

3.4.1. Обратить взыскание на предмет залога только в случае невыполнения Залогодержателем своих обязательств по Кредитному договору в порядке, предусмотренном законом.

3.4.2. Если Залогодатель отказался от защиты своих прав на предмет залога, Залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени Залогодателя без специальной доверенности и потребовать от Залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

3.4.3. Если предмет залога оказался в незаконном владении третьих лиц, Залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать этот предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии со ст. ст. 301 – 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение Залогодателя.

4. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА

4.1.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения Заемщиком обязательств, определенных условиями Кредитного договора, по истечении __________ после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом.

4.2. Обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

4.3.

Залог обеспечивает требования Залогодержателя по Кредитному договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, включая возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, а также возмещение расходов по взысканию и реализации заложенного имущества.

Сумма, полученная от реализации предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:

– на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;

– на уплату штрафов и неустоек;

– на уплату процентов за пользование кредитом;

– на уплату срочных процентов;

– на погашение просроченной задолженности по кредиту;

– на погашение срочной задолженности по кредиту.

4.4. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки, а также с учетом требований закона о разрешенном использовании земельного участка.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае нарушения Залогодателем п. п. 3.1.1 – 3.1.6 настоящего Договора он обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ______ (_____________) рублей. Штраф уплачивается Залогодателем в течение ____________ с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения обязательств по Договору.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору и Залогодателя по настоящему Договору.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

6.2. Изменение и расторжение настоящего Договора производится по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения соответственно дополнительного соглашения/соглашения о расторжении Договора, зарегистрированного в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора, по соглашению Сторон, возложены на Залогодателя (Вариант: Залогодержателя).

7.2. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7.3. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах не позднее ___ (__________) календарных дней с момента фактического изменения адреса.

В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу не позднее ___ (_______) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.

7.4. Любое уведомление или сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в разделе 8 настоящего Договора.

7.5. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

7.6. Форма договора о залоге земельных участков и других объектов, находящихся на территории Российской Федерации, независимо от места заключения такого договора определяется законодательством Российской Федерации.

8. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Залогодержатель: ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ Залогодатель: _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ПОДПИСИ СТОРОН: Залогодержатель: Залогодатель: _________________________ _________________________ _____________/__________/ ____________/___________/ (подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) М.П. М.П.

______________________________________

Информация для сведения:

В соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 67 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Ипотека земельных участков

Договор залога ипотеки земельного участка

См. также Информационное письмо ФНП “По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах”Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется:

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Согласно ст.

1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть

    1. сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или
    2. лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (ст. 5, 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков:

    • находящихся в государственной или муниципальной собственности (внимание! см. ниже!), а также
    • участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

В настоящее время, в соответствии со  ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Возникновение ипотеки возможно (ст. 334 ГК РФ):

    1. на основании договора;
    2. на основании закона.

Ипотека на основании договора

Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены (ст. 9 Закона об ипотеке):

    • предмет ипотеки, его оценка,
    • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

Ипотека на основании закона

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит (ст. 488 ГК РФ), если право собственности переходит с момента заключения сделки.

Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки – земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены:

    • неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается (ст. 55 Закона об ипотеке):

    1. если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или
    2. если права залогодержателя удостоверены закладной.

Особенности ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства

В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки:

    1. находящиеся в муниципальной собственности, и
    2. земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правила составления договора ипотеки на земельный участок

Договор залога ипотеки земельного участка

Ипотечным договором граждане называют кредитное соглашение с банком, по которому предоставляются деньги для покупки недвижимости.

В документе прописываются основные правила, регулирующие отношения кредитора и должника.

Каков порядок составления документа, каковы самые важные моменты договора, нужно ли заверять нотариально и регистрировать сделку? Обо всем этом ниже в статье.

Правовое регулирование ипотечных соглашений

Основной документ, регулирующий ипотеку недвижимости граждан, — это закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В нормативном акте указано:

  • когда возникает ипотека на основании закона, а когда требуется закладная;
  • какие положения нужно включать в договор;
  • регистрация ипотеки;
  • порядок реализации имущества в случае неисполнения условий договора.

В случаях, не урегулированных законом № 102-ФЗ, применяются нормы ГК РФ о вещных правах. Такое положение закреплено в статье 334 ГК РФ.

Глава 9 ЗК РФ посвящена особенностям ипотеки земельных участков. Если надел приобретается за счёт кредитных средств, имущество оказывается в залоге с момента регистрации права собственности в Росреестре.

Порядок составления документа

В большинстве случаев клиенты почти не участвуют в составлении договора. У каждого банка есть собственный шаблон, куда вписываются данные о гражданине и его кредите. Сам человек может лишь выбрать сумму займа, срок пользования деньгами, день оплаты ежемесячного платежа и некоторые другие особенности.

Соглашения составляются в письменной форме. Стороны подписывают 1 документ и приложения к нему.

Обычно составляется 3 экземпляра:

  1. для банка,
  2. для должника;
  3. для Росреестра.

Ипотечным договорам присуща стандартная структура:

  • наименование договора, дата и место заключения;
  • сведения о сторонах сделки (наименование банка, место нахождения, реквизиты лицензии, Ф.И.О. и должность представителя, Ф.И.О. заёмщика, место регистрации, паспортные данные);
  • предмет договора (предоставление займа);
  • порядок предоставления средств, их использования, порядок возврата;
  • права и обязанности сторон;
  • меры ответственности;
  • прочие условия;
  • реквизиты и подписи сторон.

Важно! На титульном листе договора должна быть указана полная стоимость кредита в процентах на дату подписания соглашения. Без этого договор будет признан недействительным.

Существенные условия соглашения

В договоре должны быть описаны:

  1. предмет ипотеки и его оценка;
  2. суть обязательства перед банком, его размер;
  3. порядок исполнения обязательства.

Если любое из указанных условий не будет описано в договоре, соглашение считается недействительным.

Предмет кредитования и его оценка

Предметом залога является земельный участок. В договоре указывается:

  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • площадь;
  • категория земель, к которой относится участок;
  • разрешённое землепользование;
  • право, на котором участок принадлежит заёмщику (право собственности);
  • иные характеристики (например, перечень подведённых коммуникаций).

Также стороны указывают стоимость, в которую был оценён участок. Цена устанавливается по согласованию между банком и заёмщиком, и не связана со сделкой купли-продажи участка.

Но обычно в соглашении указывается, что стоимость определена в соответствии с результатом экспертной оценки, указывается номер и дата составления отчёта, наименование экспертной организации.

Обязательство, обеспеченное займом

За счёт залога земельного участка обеспечивается денежный долг перед банком.

Поэтому в соглашении указывается:

  1. порядок предоставления займа (наличный или безналичный способ);
  2. общая сумма предоставленных средств;
  3. дополнительные платежи, которые также включены в тело кредита (комиссии за выдачу, плата за уменьшение процентной ставки и т.д.);
  4. процентная ставка;
  5. формула подсчёта ежемесячного платежа и его размер;
  6. способ возврата – перечисление на указанный счёт банка.

Порядок возврата денег обычно описывается в графике платежей, который оформляется отдельным приложением к договору.

В этом документе в табличном виде указывается:

  • дата, не позднее которой должен быть перечислен платёж;
  • размер взноса;
  • остаток долга после перевода.

В договоре указывается число месяца, не позднее которого заёмщик должен перевести деньги.

Важно! Если в ходе исполнения договора возникли дополнительные обязательства, например, неустойка, то они погашаются в соответствующем порядке, без привязки к основному долгу.

Отдельно в соглашении указывается порядок зачисления средств, если клиент перевёл недостаточную сумму:

  1. списывается сумма убытков банка, понесённых в результате неисполнения договора;
  2. погашаются проценты по просроченному платежу;
  3. плановые проценты за пользование кредитом;
  4. основной долг;
  5. возмещение комиссионных расходов банка;
  6. неустойка.

В договоре указывается, может ли клиент провести досрочный возврат долга полностью или частично.

Обычно банки устанавливают некоторые ограничения:

  • минимальная сумма досрочного погашения (например, от 50 000 рублей);
  • предварительное письменное уведомление банка.

Взыскание долга за счёт залога

Банк обращает взыскание на земельный участок, если гражданин не вносит платежи по ипотеке, или перечисляет деньги не в полном объёме. Взыскать средства на счёт недвижимости можно через суд.

Банк подаёт исковое заявление, суд выносит решение в пользу кредитора, оформляется исполнительный лист, который направляется судебным приставам. Часто соглашения содержат пункт о возможности взыскания долга во внесудебном порядке.

Для этого представители банка собирают доказательства несвоевременного исполнения обязательств по кредитному соглашению и обращаются к нотариусу. Тот делает исполнительную надпись на договоре, что является основанием для реализации имущества.

Важно! Взыскать долг за счёт участка нельзя, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога или просрочка составляет менее 3 месяцев.

Ответственность сторон и порядок разрешения споров

Заёмщик, перечисливший очередной платёж с просрочкой, дополнительно оплачивает неустойку. Она составляет 0,05-0,15% от просроченной задолженности за каждый день задержки.

За некоторые нарушения налагается штраф и устанавливается повышенная процентная ставка по кредиту.

Например, если гражданин не продлит полис страхования недвижимости, он заплатит 10 000 рублей, а ставка составит 36% годовых.

Банк за неисполнение своих обязательств несёт ответственность по законодательству, специальные нормы не устанавливаются. Это значит, что заёмщик может требовать компенсацию только фактически понесённых убытков. Например, банк несвоевременно перевёл деньги, что привело к финансовым потерям.

В соглашения включается норма, по которой стороны обязаны разрешать возникающие разногласия путём переговоров.

Если у заёмщика возникнет претензия по поводу начисления процентов или пени, он должен инициировать встречу с представителем банка. Заинтересованное лицо может обратиться в суд, только в случае неудачных переговоров.

На заметку! Исковое заявление не будет рассмотрено, если переговоры не были проведены. Поэтому процедуру разрешения разногласий стоит инициировать в письменном виде, чтобы у человека были доказательства.

Нотариальное удостоверение

Все ипотечные соглашения должны проходить нотариальное заверение. Для этого нотариус проверяет сам договор на соответствие требованиям законодательства, наличие у сторон сделки полномочий для его подписания.

Также у заёмщика спрашивают, понимает ли он суть совершаемого действия и его последствия, есть ли обстоятельства, принуждающие его к сделке. Если противоречий не установлено, нотариус совершает удостоверительную надпись.

В ней указывается:

  • место и дата удостоверения договора;
  • Ф.И.О. нотариуса, название конторы или округа, где он работает;
  • указание, что договор был удостоверен и соответствует волеизъявлению сторон;
  • утверждение, что личности подписавших документ были проверены нотариусом, соглашение было подписано в его присутствии;
  • номер записи в реестре;
  • сумма госпошлины;
  • величина платы за правовую и техническую помощь;
  • печать, подпись, фамилия и инициалы нотариуса.

В нотариальном реестре регистрируется удостоверение.

Указывается:

  1. дата;
  2. номер;
  3. вид действия (удостоверение ипотечного договора);
  4. стороны сделки;
  5. другая информация.

Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на недвижимость и её правовые обременения подлежат государственной регистрации. Обязанность по соблюдению этих формальностей и сопутствующие расходы ложатся на заёмщика.

В договоре с банком может быть предусмотрен определённый срок для обращения за государственной регистрацией договора, например, 10 рабочих дней с момента подписания. Заёмщик может сразу зарегистрировать покупку земельного участка и его ипотеку.

Для этого потребуются:

  • заявление;
  • договор купли-продажи и приложения к нему (2 оригинала);
  • соглашение с банком и приложения к нему (2 оригинала);
  • паспорт гражданина.

Справка! Закладная не оформляется, так как при покупке земельного участка не кредитные средства ипотека возникает в силу закона.

Регистрация занимает 3 рабочих дня (5, если документы подаются через МФЦ). После этого гражданину возвращают его экземпляры кредитного договора и договора купли-продажи с отметками о регистрации.

Заключение

Гражданин практически не может повлиять на составление ипотечного договора. Но заёмщику следует проследить, чтобы предварительно согласованные условия выдачи займа были точно отражены в договоре.

Основные принципы договора залога (ипотеки) земельных участков

Договор залога ипотеки земельного участка

Согласно договору о залоге (иначе — ипотеке) земельного участка одна сторона (то есть, залогодержатель), которая является кредитором по ипотечному обязательству, имеет право на исполнение своих требований в денежном эквиваленте, направленных к должнику, исходя из стоимости заложенного земельного участка, принадлежащего второй стороне (то есть, залогодателю). При этом у залогодержателя имеются все преимущества перед прочими кредиторами залогодателя за изъятиями, прописанными в федеральном законе.

Принципы оформления ипотечного договора на земельные участки

Ипотечный договор в обязательном порядке должен заключаться в форме письменного документа с последующей регистрацией в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по местоположению этого земельного участка.

Договор об ипотеке такого участка должен быть дополнен его кадастровым паспортом.

В ипотечном договоре должны быть обозначены: предмет ипотеки, проведенная оценка, размер и срок, отведенный на исполнение ипотечных обязательств.

Для описания предмета ипотеки необходимо указать его наименование, местоположение, целевое назначение, кадастровый номер и прочие данные, которые требуются для его идентификации.

Особенности договора залога ипотеки земельных участков

Согласно ипотечному договору земельные участки можно закладывать, так как подобные земли не ограничены в обороте и не исключены из него (согласно статье 62 Закона об ипотеке).

В статье 27 Земельного Кодекса Российской Федерации прописан перечень земельных участков, которые изъяты и ограничены в обороте.

Отсюда следует, что предметом ипотечного договора практически всегда являются те участки земли, которые находятся в собственности либо физических, либо юридических лиц и предоставляются для различных целей, связанных с ведением хозяйства и строительством.

Замечание 1

Ипотека зданий/сооружений допускается исключительно с одновременной ипотекой, которая оформляется в том же договоре участка земли, на котором эти строения расположены (также допускается расположение части такого сооружения, которая функционально обеспечивает рассматриваемый объект).

В случае передачи земельного участка по договору аренды физлицу или юрлицу, арендатор подобного участка может отдавать арендные права на него в залог в рамках срока действия договора аренды, однако при этом требуется обязательное согласие собственника земельного участка.

Залог прав аренды на участок земли, который находится в собственности государства или муниципальных образований, арендатором допускается в границах срока арендного договора при наличии согласия владельца арендуемого участка.

Если же аренда подобного земельного участка заключена на срок свыше 5 лет, то залог прав аренды не требует предоставления согласия собственника, однако условие его уведомления остается обязательным.

Замечание 2

Если собственность является общей долевой или совместной, то ипотека устанавливается исключительно на тот земельный участок, который принадлежит физическому или юридическому лицу и был выделен ему из общедолевых или совместных земель.

Для ипотеки участков земли, которые находятся в государственной (неразграниченной) и муниципальной собственности предусмотрены некоторые особенности.

В этом случае предметом залога являются только участки земли, предназначенные под жилищное строительство, а также для комплексного освоения под него.

При этом они передаются в обеспечение возврата кредита, который был предоставлен кредитной организацией на цели, связанные с обустройством этих земельных участков посредством строительства инженерных инфраструктурных объектов.

Решения по ипотеке участков земли, находящихся в муниципальной собственности, выносятся органами местного самоуправления, в то время, как решения по государственной неразграниченной собственности — органами государственной власти субъектов страны, либо органами местного самоуправления, которые наделены соответствующими полномочиями согласно законодательству РФ.

Во всех остальных случаях земельные участки по ипотечному договору любой категории, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, не могут быть заложены.

Помимо этого недопустима ипотека части участка земли, если он обладает площадью, не превышающей минимальный размер, который прописан в нормативных актах органов местного самоуправления для земель разнообразного целевого назначения.

Замечание 3

До 10.02.

2004 года под ипотеку не допускались сельскохозяйственные площади, который входили в состав земель организаций, занимающихся сельским или фермерским хозяйством, а также полевые земельные участки, предназначенные для личных подсобных хозяйств.

В настоящее время подобные территории включены в оборот земель на основании статьи 7 соответствующего закона. Этот оборот осуществляется на основании Закона об ипотеке, в котором нет никаких ограничений касательно этого вопроса.

Как производится взыскание на заложенные участки земли

Статья 68 Закона об ипотеке содержит описание особенностей обращения взыскания на заложенные земельные участки, включая их реализацию.

Если участок земли приобретен в процессе публичных торгов, на аукционе или конкурсе, то на него также распространяются требования о разрешенном использовании.

Лицо, купившее такой участок может изменить его назначение только в тех случаях, которые предусмотрены земельным законодательством Российской Федерации в установленном там же порядке.

Замечание 4

Приобретение/продажа в подобных условиях заложенных участков земли выполняется согласно ограничениям, прописанным в федеральных законах, в отношении тех лиц, которые могут приобретать подобное.

Обращение взыскания на заложенный земельный участок, который входит в состав земель сельскохозяйственного назначения не допускается до тех пор, пока не истечет соответствующий период проведения сельскохозяйственных работ.

При этом необходимо учитывать время, которое требуется на реализацию полученной продукции сельскохозяйственного назначения.

Подобное требование действительно до 1 ноября года, в котором предусматривается исполнение ипотечного обязательства (либо его части) — если в договоре не прописана другая дата.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный участок земли, а также его реализация считаются основанием для прекращения права пользования таким участком залогодателя и прочих лиц, являющихся владельцами этого участка.

Если вы заметили ошибку в тексте, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Договор ипотеки земельного участка (ипотечный кредит) – заключение, образец, между физическими лицами, между физическими и юридическими лицами

Договор залога ипотеки земельного участка

Договор ипотеки участка земли рекомендуется составлять по уже готовому образцу, так как процедура залога земельных участков является типовой.

Существенные условия одинаковы для любых предметов залога, являющихся участками земли. Скачать образец документа можно здесь.

Документ состоит из следующих разделов:

  • “шапка” документа (указывается город заключения договора, дата, паспортные данные и адреса сторон);
  • предмет ипотеки (здесь указываются существенные и прочие условия, такие как адрес местонахождения земельного участка, кадастровая стоимость и номер, порядок реализации имущества, что и каким образом обеспечивает залог и др.);
  • гарантии (здесь залогодателем даются определенные гарантии залогодержателю, связанные с предметом залога, к примеру, что земельный участок не будет отчужден или обременен иным способом без согласия залогодержателя);
  • права и обязанности сторон процесса (в этом разделе описываются основные права и обязанности, которыми обладают стороны договора);
  • страхование (условия страхования земельного участка);
  • ответственность сторон при возникновении определенных обстоятельств, таких как форс-мажор;
  • итоговые положения и реквизиты сторон.

Особенности

Существуют некоторые особенности соглашения об ипотеке участка:

  1. Исходя из ч. 1 ст. 62 Закона, участки могут быть предметом ипотечного кредитования в том случае, если они не ограничены в обороте или не исключены из оборота в соответствии с действующими законами.
  2. По основному положению, определенному ч. 1 ст. 63 Закона, предметом соглашения об ипотеке не могут быть участки, которые находятся в собственности государства, кроме тех, которые предназначены для осуществления жилищного строительства на них или возведения другой инженерной инфраструктуры.
  3. В том случае, если был заключен договор ипотеки участка земли, и у залогодателя на данном участке находятся и/или будут находиться объекты недвижимости по праву собственности, в договоре должно быть указано, что залог будет распространяться и на эти здания или сооружения (согласно ст. 64 Закона).
  4. Залог на участок, приобретенный по ипотечной программе какого-либо банка, возникает с момента госрегистрации имущественного права на соответствующий объект в Росреестре.
  5. Если существует ипотечный договор на объекты недвижимости, находящиеся на участке, то земельный участок также считается как находящийся в залоге с момента госрегистрации права собственности на соответствующие объекты недвижимого имущества.
  6. В том случае, когда участок является предметом по договору об ипотеке, залогодатель имеет полное право осуществлять строительство на участке земли любых объектов недвижимости, без истребования согласия от залогодержателя (ипотека будет распространяться на таковые объекты, если в договоре не указано иное положение).
  7. В договоре должна указываться рыночная оценка земельного участка. При этом стоимость определяется по соглашению между банком и заемщиком.

Договор залога недвижимости, заключаемый между физическими лицами, является одной из разновидностей стандартного договора об ипотеке.

Основная особенность такого контракта заключается в том, что сторонами процесса выступают физические лица – как залогодержатель, так и залогодатель. В этом его главное отличие от обычного договора ипотеки земельного участка.

На практике процедура обычно реализуется следующим путем:

  1. Два физических лица договариваются между собой – одно лицо предоставляет денежные средства в долг, а другое обязуется их вернуть в заранее оговоренные сроки с уплатой начисленных процентов. При этом договоренность отражается в соответствующем договоре займа.
  2. Должник по договору займа располагает определенным имуществом в собственности (к примеру, земельным участком). Данный объект передается кредитору в залог, в связи с чем заключается еще один договор – о залоге земельного участка.
  3. На основании заключенного договора залога кредитор сможет потребовать у должника исполнения обязательств, а в случае ненадлежащего исполнения – обратить взыскание на участок земли.

В остальном, процедура государственной регистрации залога, порядок пользования имуществом, а также перечень объектов, могущих являться предметами залога, идентичные таковым при ипотеке участка земли между физ и юрлицом (стандартный случай).

Образец договора можно скачать здесь.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.