+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Долевая собственность на дом и землю

Содержание

Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

Долевая собственность на дом и землю

466 просмотров

Владелец дома и земельного участка имеет права и обязанности в отношении объектов собственности. Объем прав и обязанностей напрямую зависит от вида и назначения земель, а также от количества собственников. Зачастую такие объекты приобретаются в период брака или в долевую собственность. Рассмотрим, какие возможности граждан распространяются на дом и земельный участок.

Права и обязанности собственников на дом и землю

На собственников земельных участков распространяются права и обязанности владельцев любого имущества.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ гражданин может:

  • владеть земельным участком;
  • распоряжаться землей;
  • пользоваться наделом.

Закон предусматривает ряд ограничений для наделов, в зависимости от их назначения.

Правами в отношении земельного участка наделяется собственник. Это лицо, которое оформило объект в соответствии с нормами закона.

Владение, распоряжение и использование участка возможно в отношении надела:

  • с установленными границами (проведено межевание);
  • поставленного на кадастровый учет;
  • зарегистрированного в Росреестре.

Право собственности возникает в случае:

  • приватизации;
  • покупки;
  • обмене;
  • получении в дар;
  • получении в наследство.

Особенностью оформления земельного участка, с возведенным жилым домом, является требование законодательства об общем собственнике строения и земли. Поэтому, если гражданин на законных основаниях возвел дом, то земля оформляется в собственность через Росреестр без согласия государственных органов.

Объект может быть как в личной, так и в долевой собственности. При наличии нескольких владельцев, права и обязанности распространяются на всех сособственников в равной мере.

Права

Под правами владельца в отношении участка и жилого дома понимается возможность распоряжаться, владеть и пользоваться объектом. В случае наличия у участка нескольких собственников, они наделяются равными правами.

Собственник имеет право зарегистрироваться в доме. При наличии нескольких владельцев, каждый из них не должен спрашивать о возможности регистрации.

Однако для регистрации третьих лиц (за исключением несовершеннолетних детей), необходимо согласие всех владельцев.

Использование

Собственник может использовать земельный участок в соответствии с его назначением. Это основное ограничение, установленное законом.

Например, на наделе для индивидуального жилого строительства необходимо начать возводить жилой дом. Причем, не позднее 3 лет с момента получения в собственность. В такой же срок необходимо начать обработку надела сельхоз назначения.

Жилой дом также должен быть использован по назначению (для проживания граждан). Запрещается размещение в жилых помещениях офисов и производств.

Распоряжение

При наличии официально оформленного права собственности гражданин имеет возможность беспрепятственного распоряжения объектами.

Он имеет возможность:

  • продать объекты;
  • сдать в аренду;
  • подарить;
  • завещать.

Продажа

Собственник имеет право беспрепятственно продать свое имущество. Исключение составляет ситуация, когда дом и земля находятся в общей совместной или долевой собственности.

В такой ситуации, совладельцы имеют право преимущественного выкупа. Продавец обязан изначально предложить доли им. В случае отказа от приобретения, гражданин может продать доли третьим лицам.

Обязательным условием для проведения сделки является постановка участка на кадастровый учет. Причем, перед этим необходимо провести межевание.

Передача в аренду

Основной целью передачи дома в аренду является получение прибыли. Стороны оформляют договор, в соответствии с которым владелец передает имущество в пользование на определенный срок, а получатель регулярно выплачивает денежные средства.

Если гражданин является единственным собственником, то вопрос о передаче объектов в аренду он решает самостоятельно. При наличии долевой собственности, передача недвижимости в аренду запрещена.

Изначально необходимо определить порядок пользования домом или выделить долю в натуре. После получения решения суда, комнаты, которые закреплены за владельцем, получают статус независимых объектов. Они могут быть переданы в пользование по договору аренды.

 Дарение

Заключение договора дарения как личной собственности, так и доли в недвижимости, не имеет различий. Гражданин не должен получать согласия сособственников. Более того, он не обязан даже уведомить их о смене владельца.

Особенностью дарения является безвозмездность. В случае выявления факта передачи денежных средств за подаренную долю, сделка может быть оспорена в суде сособственниками.

Популярным видом мошенничества являются дарение микродоли. После чего, одаряемый входит в состав совладельцев и имеет преимущественное право выкупа. Такой вариант также может быть оспорен в суде в качестве мнимой сделки.

Завещание

Завещание – это односторонняя сделка. Ее особенностью является переход прав на имущество после гибели собственника. Кроме того, получатель дома и земельного участка может не знать о планах наследодателя до момента открытия наследства.

Собственник не должен уведомлять сособственников или третьих лиц о своих планах на завещание. Более того, лица, присутствующие на оформлении документа обязаны сохранить информацию в тайне.

Передача в залог и обращение взыскания

Так как доля являются имуществом гражданина, теоретически он имеет право предоставить ее в залог. Однако кредитная организация может отказаться учитывать долю, так как ее сложно будет реализовать. Проще обстоит ситуация, если доля выделена в натуре.

Если гражданин имеет долг перед банком или по алиментам, то приставы могут обратить взыскание на долю в недвижимом имуществе. Исключение составляет единственное жилье. Оно не может быть изъято в счет долга.

Владение

Владение земельным участком возможно, при условии, что не нарушаются права других граждан. Кроме того, в процессе владения лицо не должно наносить вред окружающей среде и задевать интересы других граждан.

Владелец имеет право получать доход от своей недвижимости. Например, сдавать в аренду или выращивать на участке цветы или овощи на продажу.

Обязанности

Собственник наделен не только правами, но и обязанностями. Для земельного участка и жилого дома, обязанности различаются.

Основной обязанностью в отношении жилого дома являются использование по назначению. С участком вопрос обстоит сложнее.

Обязанности собственника по отношению к земле

№ п/пОбязанности
1Целевое использование
2Оплата налогов и сборов
3Соблюдение законодательных норм
4Проведение охранных мероприятий
5Сохранение специальных знаков

Отказ от исполнения обязанностей является основанием для принятия к владельцу мер, установленных законом. Например, в случае незаконной перепланировки дома, он может быть изъят и продан. Средства от продажи пойдут на восстановление дома. Остаток будет передан нарушителю.

В случае нарушения порядка пользования землей, она также может быть изъята в собственность государства.

Целевое использование

Закон устанавливает 7 вариантов назначения земель:

  • населенного пункта;
  • сельхоз назначения;
  • водные территории;
  • лесной фонд;
  • запаса;
  • промышленные территории;
  • особо охраняемые земли.

В случае использования участка не по назначению, лицо привлекается к административной ответственности. Чтобы использовать надел для целей, не предназначенных по назначению, необходимо осуществить перевод (если есть возможность).

Оплата налогов и сборов

Расходы за содержание земли и дома возлагаются на собственника. Гражданин должен выплачивать:

  • налог на имущество;
  • земельный налог;
  • оплату за коммунальные услуги.

Кроме того, он несет расходы на отопление и ремонт дома. В случае необходимости он может возводить нежилые постройки на земельном участке.

Если владельцев несколько, то расходы делятся пропорционально величине долей. Если объекты находятся в совместной собственности, то доли считаются равными. Расходы соответственно тоже.

Соблюдение законодательных норм

Закон устанавливает ряд нормативов при использовании земельных участков:

  • градостроительные;
  • санитарно-эпидемиологические;
  • противопожарные.

В случае возведения на участке строения, дополнительно учитываются:

  • природоохранные;
  • архитектурные нормы.

Нормативы должны учитываться в обязательном порядке.

Проведение охранных мероприятий

Мероприятия по охране земель проводятся в основном в отношении сельскохозяйственных земель, лесного и водного фонда. Не допускается их захламление, загрязнение и деградации.

Для сельхоз наделов большое значение имеет сохранение способности к плодоношению. Поэтому собственник обязан проводить мероприятия по восстановлению земель.

В качестве наказания за порчу земель предусмотрен изъятие объекта у собственника, вплоть до полного изъятия из оборота.

Сохранение специальных знаков

На земельном наделе могут располагаться следующие специальные знаки:

В случае повреждения знака, владелец обязан сообщить об этом в уполномоченный орган. В противном случае налагается штраф в сумме от 500 р. Если собственником являются юридическое лицо, то до 10 000 р.

Собственник обязан использовать земельный участок и жилой дом по назначению и своевременно вносить платежи. Кроме того, он может распоряжаться имуществом. Порядок использования и распоряжения различается в зависимости от конкретных обстоятельств.

Например, при наличии нескольких собственников или при приобретении в период брака. Чтобы уточнить возможность продажи или передачи в аренду, необходимо получить юридическую консультацию. Для этого оставьте заявку на сайте.

Специалист предоставит информацию на безвозмездной основе.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Долевая собственность на дом и землю права и обязанности

Долевая собственность на дом и землю

Сегодня существует множество примеров, когда квартира или другой вид жилья находится во владении у нескольких лиц. При этом каждый участник обладает своими правами и обязательствами. Знать их и неукоснительно выполнять обязана каждая из сторон. Только так удастся избежать спорных ситуаций при продаже своей имущественной доли.

Характеристика

Общая собственность формируется в тех случаях, когда недвижимость находится во владении у двух и более лиц. Как правило, такая ситуация возникает при наследовании по закону. При составлении завещания наследодатель пытается отписать свое наследство кому-то одному. Если же он не успел при жизни составить завещание, то имущество будет распределено между всеми участниками.

Законодательство РФ выделяет следующие виды совместного владения:

  • долевая – собственность распределена на равные доли между участниками;
  • общей – имущество находится в коллективной собственности без распределения на доли.

Примером совместной особенности может выступать имущество супругов, которое было нажито во время брака. Субъектами долевого владения могут выступать лица, как связанные семейными узами, так и не связанные.

Для того чтобы избежать в дальнейшем спорных ситуаций при использовании и распоряжении своего имущества, необходимо изначально выстраивать нормальные отношения с другими участниками общей собственности.

На видео-долевая собственность права и обязанности собственников:

Чтобы далее перейти непосредственно к правам и обязательствам участников общего владения, рассмотрим наглядный пример.

Если женщина владеет ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадь которой 80 м2, то это вовсе не означает, что в ее собственности имеется 20 м2 этой квартиры.

Она имеет просто долю в праве на все имущество, но не право на часть этой квартиры. При конкретных условиях можно завладеть только частью этой квартиры или же закрепить права за пользование выделенной частью.

Права участников

Каждый собственник согласно статье 209 ГК РФ может обладать следующими правами:

  • Иметь во владении свое имущество;
  • Эксплуатировать свое имущество;
  • Распоряжаться своим имуществом:сдавать в аренду, продавать, менять.

Так как право общего владения принадлежит не одному человеку, а нескольким, то все представленные полномочия реально осуществить только при условии, что все участники дадут свое согласие. Если хотя бы одна из сторон выступает против, то это приводит к неправомерности деяний относительно общей собственности.

На видео-вселение собственника в его квартиру, долевая собственность:

Пример: земельный участок находится во владении у 4 лиц. Причем в их собственность также входят плодовые насаждения в равном количестве.

Три человека не хотят производить обработку сада и хотят отдать его в аренду. А вот один человек проявляет желание и хочет работать на земельном участке. В такой ситуации мнение большинства не действует.

Для решения возникшей проблемы необходимо искать компромисс.

Если добиться согласия по вопросам владения и эксплуатации общего имущества так и не удалось, то каждая из сторон имеет право обратиться в суд.

Обратившийся в суд участник обладает правом требовать предоставления в его собственность и эксплуатации части общего имущества, равной его доле.

Если такая возможность отсутствует, то он имеет право потребовать от остальных участников общей собственности выплатить ему денежную компенсацию.

Как происходит оформление квартиры по наследству в собственность, подробно указано в данной статье.

Суд не имеет права вынести решение, которое обязывает участника долевого имущества согласиться на реализацию собственности или сдачи ее в аренду. Причина в том, что в гражданском праве имеет место принцип свободы соглашения.

Согласно ему запрещается в принужденном порядке заставлять участников совершать сделку. По этой причине распоряжаться имуществом, которое расположено в долевой собственности можно только по согласованию всех сторон.

Участник долевого имущества имеет право распоряжаться своей частью без согласия других сторон, но при этом он должен придерживаться права преимущественной покупки. Если конкретный участник общей собственности получает доход от использования имущества, то он обязуется распределить его в равной доли между всеми участниками.

Обязанности владельцев имущественных долей

Все, кто являются участниками долевой недвижимости, могут менять размеры своей части и всего совместного владения. Например, когда в доме был произведен ремонт и куплена новая техника, то она переходит в собственность того, кто все это реализовал. Это может и не произойти, если в совместном договоре оговорено другое.

Все стороны общего владения обязуются оплачивать налоги, коммунальные платежи в пропорциях своих долей. Если хотя бы один человек уклонился от этих обязанностей, то это служит нарушением закона. Наказание может быть предусмотрено судом.

Несмотря на то, что владелец доли имеет право распоряжаться своей долей, как кон поделает (сдавать в аренду, дарить, передавать в залог), имеет место одно ограничение – это сообщать о своих намерениях другим владельцам.

Это требуется для осуществления права преимущества собственников остальных долей при получении доли в своей квартире. В случае нарушения этого правила, сделка купли-продажи признается недействительной.

Что из себя представляет виндикационный иск в гражданском праве, можно узнать из данной статьи.

Возможно так же будет интересно, что из себя представляют источники конституционного права российской федерации. Вся информация находится в данной статье.

Обладать правом владения имущества может не только один человек. Сегодня существует множество случаев, когда на одну квартиру приходится не два, а три и более собственника. При этом каждый из них имеет свою имущественную долю. Они могут по своему рассмотрению распоряжаться имуществом, но только предварительно согласовав это с участниками общего владения.

Общая долевая собственность на дом и землю — права и обязанности

Два вида собственности на практике применяются при определенных обстоятельствах. Закон предполагает несколько случаев, когда в отношении одного объекта может измениться порядок владения. Делается это по усмотрению формальных собственников. Далее будут подробно описаны актуальные различия между двумя видами, а также будет раскрыто понятие каждого из них.

Общая долевая и общая совместная собственность — в чем разница

Разницу между общей долевой и общей совместной недвижимостью можно установить при помощи двух типовых примеров. Имущество может принадлежать именно в порядке общей долевой собственности в том случае, когда в его отношении имеется несколько собственников.

Эти собственники составили формальное соглашение согласно которому определяются права каждого из них по отношению к объекту. Следовательно, если приобретается имущество сразу несколькими собственниками, по умолчанию речь будет идти о совместной собственности.

Если заключается соглашение о разграничении долей — это уже общая долевая собственность.

Как разделить земельный участок с домом на двух собственников – Собственник

Долевая собственность на дом и землю

Чтобы избежать нарушения имущественных прав граждан, был разработан алгоритм, как разделить дом (квартиру) и землю, находящиеся в общей долевой собственности между совладельцами.

Необходимость выделения доли недвижимости может быть связана с массой причин, но каждый хозяин в равной степени боится остаться ни с чем, или же получить во владение несоизмеримую часть объекта.

Основания

Прежде всего, нужно понимать, что не все объекты, которые находятся в долевой собственности, могут быть разделены между совладельцами. Для того чтобы осуществить выделение и официальную регистрацию прав собственности на долю недвижимости, нужно подтвердить наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

  • подтверждение технической возможности разделить помещение на несколько отдельных и независимых частей (например, в частном доме должна быть возможность создания отдельного входа и оснащение основными коммуникациями раздельно);
  • соблюдение принципа справедливости (то есть, когда каждому из хозяев получится выделить равные доли жилой и нежилой недвижимости).

Так, если инициировано разделение однокомнатной квартиры, то оформить права собственности только на часть объекта не получится, поскольку нет технической возможности обособить находящуюся отдельно долю.

Поэтому, прежде чем приступать к процедуре разделения, нужно уточнить, возможно ли практическое выделение доли.

Дать ответ на этот вопрос может технический отдел муниципалитета после проведения экспертизы недвижимости.

Проведение процедуры возможно по обоюдному согласию владельцев объекта или же в судебном порядке. Но мирное решение спора позволит значительно сократить время.

Важно! Ежели объект относится к неделимым видам недвижимости, то возможно инициировать продажу своей доли квартиры. Для этого также потребуется процедура разделения, но имущественные права будут распространяться на конкретный объем (например, половина или 1/3), а не на конкретный участок квартиры.

Деление жилища

Как уже было сказано выше, начать процедуру нужно с подтверждения возможности такого разделения. Если в отношении объекта, находящегося в долевом владении, можно применить обособленное использование, то нужно заняться финансовыми вопросами. А именно:

  • предстоит узнать среднюю рыночную стоимость всего объекта (отображается в кадастровом паспорте, но можно пригласить оценщика);
  • расчет затрат, которые потребуются, чтобы оформить дом в несколько индивидуальных жилых помещений (считаются затраты на строительные работы и проведение основных коммуникаций).

Дом может быть поделен мирно, что значительно сокращает временные и денежные затраты всех участников. Основанием осуществления процедуры является составление обоюдного соглашения, в котором отображаются основные условия выделения частей всех хозяев. Такое соглашение должно содержать следующие данные:

  • порядок деления жилых комнат;
  • правила использования общих нежилых помещений;
  • формулу оплаты коммунальных услуг;
  • определение частей основных затрат, связанных с содержанием жилья.

Особенностями мирного соглашения является то, что участники не заинтересованы в индивидуализации помещений, поэтому сооружение остается целостным и не подлежит существенным проектным изменениям.

Такая процедура потребуется, если, например, хозяева желают продать свои части одному совладельцу.

А в такой способ делим не сам объект, а его кадастровую стоимость, которая отображается в правоустанавливающих документах на каждую часть объекта.

Деление земли

Когда между несколькими владельцами делится земля с расположенным на ней жилым объектом, то сначала осуществляется разделение жилого дома, а затем, согласно полученным частям, выделяются земельные наделы.

На практике выделить долю земельного участка – намного проще, нежели инициировать процедуру деления недвижимости. Это связано с тем, что межевание участка может проводиться на любые желаемые части.

Главное ˗ это оформить межевой проект на каждую часть, а также кадастровый паспорт. Единственное условие деления земельного участка – это приватизация объекта.

То есть объект должен находиться в пользовании у физического лица на основании Свидетельства о правах собственности.

Алгоритм

Чтобы документально оформить разделяемую собственность, нужно следовать универсальному алгоритму, который включает следующие шаги:

  • подача письменного заявления от одного совладельца, который заинтересован в выделении своей доли (в обращении указывается желание оформить правоустанавливающие документы на свою часть имущества);
  • проведение технической экспертизы и подготовка бумаг, разрешающих или запрещающих проводить юридический раздел;
  • выдача технического паспорта, информация в котором касается только конкретной части недвижимости (выписывается документ в бюро технической инвентаризации муниципалитета);
  • обращение в Росреестр с целью аннулирования данных о целостном объекте и внесении информации о выделенных частях;
  • оформление права собственности на свою долю.

Данный алгоритм может применяться только, если все участники согласны на юридическое деление недвижимости.

В противном случае, участникам предстоит инициировать решение возникшего имущественного спора в суде.

Также нужно помнить, что на каждом из указанных этапов, участников ожидают финансовые затраты, платить которые преимущественно придется только заинтересованным хозяевам, чьи доли выделяются.

Решение споров

Порядок обращения в суд – общий. То есть гражданин должен подготовить ходатайство и передать его в канцелярию суда.

Совместно с ходатайством собирается пакет требуемых документов, а также формируется опись поданных бумаг.

Важно помнить, что суд примет жалобу только, если среди доказательств будет находиться документ, подтверждающий отказ других владельцев от мирного разделения. Это может быть ответ на уведомление.

Также ходатайство не должно содержать просьбу на проведение процедуры выделения доли. Суд может только разрешить инициировать процедуру в компетентных государственных органах (БТИ). А проводить процесс формирования долей Фемида не уполномочена.

Источник:

Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности, соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности

/ Жилищные споры / Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности

Просмотров 677

Общая долевая собственность на землю и дом – это право собственности у двух и более лиц, имеющих долю в процентном соотношении к общему имуществу. Распоряжаться своей долей можно без оглядки на совладельцев, а всем объектом недвижимости – только сообща, на равных условиях.

Если дом и земля принадлежат родственникам, особых проблем не возникает. Прекращение семейных отношений обычно приводит к спорным моментам. Долевые собственники выясняют, кто имеет больше прав на дом, кому принадлежит участок земли, кто должен пойти на уступки и отделиться? Чтобы устранить разногласия можно разделить объекты в натуре между собственниками (п. 1 ст. 252 ГК РФ).

Как правильно произвести раздел дома и земли? Мы подготовили для вас подробные инструкции с примерами.

Как делится земельный участок при долевой собственности на дом?

Российское законодательство делит землю на два вида:

  1. Первый вид – делимые участки, т.е. такие, которые можно разделить на две и более частей без ущерба их целостности. Разделенные участки можно использовать под строительство, садоводство, огородничество и прочие цели.
  2. Второй вид – неделимые участки, т.е. такие, которые не подлежат разделу ввиду нарушения целостности почвы. Если все же произвести раздел, земля потеряет в цене (ст. 39.20 ЗК РФ).

При разделе частного строения нужно учитывать технические характеристики. Запрещается делить дом на двух хозяев, если сооружение станет непригодным для проживания.

Уместно разделить дом на два самостоятельных строения, если:

  • совладельцы получат комнату с отдельным входом (свободный доступ);
  • выделенные части дома останутся пригодными для проживания людей;
  • изолированность жилых помещений;
  • земельный участок под домом не поменяет своего целевого назначения.

Например, для Москвы и МО нормы СанПиН следующие:

  • земли сельхоз назначения – не менее 2 гектаров;
  • земли для ведения садоводства – от 0,06 га, а участки под огородничество – не менее 0,04 гектаров;
  • земли под ИЖС – от 0,06 га, но в целом допускается 5 соток земли.

Некоторые районы устанавливают минимальный показатель в размере 14 соток земли. Если окажется, что участок не дотягивает до показателя минимума, совладельцы должны возместить недостающую часть в денежном или ином эквиваленте. Читайте, как правильно и быстро выделить земельную долю в статье «Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности«.

Причины раздела

Жизненные обстоятельства раздела общей долевой собственности могут быть разными, начиная от конфликтов, и заканчивая разрывом семейных отношений.

Основания для раздела дома и земли:

  • развод супругов в ЗАГС или суде (ст. 254 ГК РФ, а также ст. 34 СК РФ);
  • получение дома по наследству на двоих;
  • приватизация жилья;
  • споры между двумя хозяевами дома;
  • желание продать, подарить, завещать или обменять свою долю.

Одна из распространенных ситуаций – домом владеют двое собственников, между которыми возникают противоречия. Если они хотят распорядиться своими долями, сперва им предстоит разделить дом в натуре, а уже затем выделять земельный участок.

Порядок раздела дома и земли по соглашению

Проще всего воспользоваться законным правом на раздел дома и земли, договорившись с остальными совладельцами. Мирный способ раздела подходит в случае отсутствия взаимных претензий и споров относительно земли.

Алгоритм действий

Представим, что участники раздела не имеют разногласий и хотят разделить недвижимость по соглашению.

Порядок действий по разделу через соглашение:

  1. Обсудить спорные вопросы, договориться о сотрудничестве.
  2. Выделить долей дома в натуре (см. «Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома»).
  3. Подать заявку в Росреестр или другую фирму на проведение межевания границ участка.
  4. Принять кадастрового инженера, расписаться в межевом деле и акте согласования границ участков.
  5. Направить проект в местную администрацию и узаконить сделку.
  6. Обратиться в Росимущество с запросом на раздел земельного участка.
  7. Сдать документы в МФЦ или Росреестр с целью внесения изменений.
  8. Получить бумажную или электронную выписку из ЕГРН о праве собственности на часть дома и земли.

Порядок раздела дома и земли, которые находятся в общей долевой собственности

Долевая собственность на дом и землю

Чтобы избежать нарушения имущественных прав граждан, был разработан алгоритм, как разделить дом (квартиру) и землю, находящиеся в общей долевой собственности между совладельцами. Необходимость выделения доли недвижимости может быть связана с массой причин, но каждый хозяин в равной степени боится остаться ни с чем, или же получить во владение несоизмеримую часть объекта.

Что такое долевая собственность?

Первым делом определимся с понятием, чтобы отличить долевую собственность от других форм владения жильем.

Долевая собственность – это общая собственность на дом и земельный участок с обозначением долей каждого из совладельцев (ст. 244-245 ГК РФ).

Звучит объемно, но на самом деле все просто. Если дом и земля поделены между 4 хозяевами в равных пропорциях, им достанется по ¼ доле на человека. Отметим, что доля в имущественном праве не выделена в конкретной комнате или отрезке земли.

В каких случаях может возникнуть долевая собственность:

Одним словом, вариантов предостаточно – жилой дом и земля оформлены в общедолевую собственность, т.е. принадлежат нескольким владельцам сразу. Если доли не определены, считается, что объекты находятся в совместной собственности. Например, совместно нажитое имущество мужа и жены (ст. 34 СК РФ).

Особенность долевой собственности – широкий круг совладельцев, начиная от членов семьи, и заканчивая чужими людьми. Значит нужно понять, что можно делать с долей, а что идет вразрез с законом? Разберем права и обязанности хозяев частного дома с землей на примерах из жизни.

Какие права есть у собственников дома и земли?

Даже самая минимальная доля – гарантия права собственности на часть недвижимости. Полномочия владельца закреплены в ст. 209 ГК РФ.

Обозначим список прав собственника:

  • владение домом и землей;
  • пользование объектами недвижимости;
  • свободное распоряжение.

Однако долевая собственность сильно отличается от индивидуальной (личной). Гораздо удобнее, если жильем распоряжается один человек. Сложнее, если совладельцев несколько – в таком случае не избежать противоречий образов жизни, быта, привычек, характеров, ценностей… Придется учитывать интересы других дольщиков.

Итак, какими правами обладает хозяин доли?

Аренда

Второй способ распорядиться своей долей – аренда.

Однако нужно учесть, что аренда доли – прямо запрещена законом, поскольку право нельзя представить в натуральном размере. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду можно сдать земельный участок в натуре. Другими словами, земля должна иметь границы, межевые знаки и прочие характеристики.

Собственник также не может сдать в аренду долю жилого дома, если она не представлена в виде отдельного помещения. Обычно такие вопросы решают на собрании дольщиков. Нужно обратиться к ним с просьбой выдела доли в натуре и аренды.

Завещание на долю

Законный владелец доли может включить ее в завещание. Таким образом, он определит, кому и в какой пропорции отойдет часть имущества. Завещание открывается сразу после смерти наследодателя.

Собственник вправе оставить долю наследникам и без согласия остальных хозяев дома. Завещание – это безвозмездная односторонняя сделка, а значит одобрение других дольщиков не нужно (ст. 246 ГК РФ). Более того, наследодатель вообще не обязан сообщать о завещании – это дело добровольное. Главное заверить документ у нотариуса.

Если умерший указал доли наследников, особых проблем не возникнет – кандидаты получат свои части и смогут оформить право собственности. Однако в завещании может и не быть соотношения долей. В таком случае все претенденты получат равные части дома и земли.

Пример:Владелец частного дома составил завещание, но не успел указать размер долей наследников. После его смерти стало известно, что наследодатель имел в собственности ½ часть жилого дома и землю.

Оказалось, что наследников по завещанию трое: сестра, дочь и внук.

Нотариус подсчитал, что ½ часть нужно поделить на три равные части – каждый из наследников получил по 1/6 доли жилого дома и земельного участка.

Дарение

Щедрый собственник может отдать свою долю еще при жизни – путем дарения близкому родственнику или любому другому лицу (ст. 572 ГК РФ).

Дарственная имеет сходство с завещанием. Совладельцу не нужно заручаться согласием других дольщиков, поскольку дарение – это безвозмездная сделка.

Не стоит играть с законом и пытаться заменить продажу доли ее дарением с последующим получением денег. Скорее всего обман вскроется, и тогда не избежать судебных споров. Важно понимать, что дарение – это добровольная и бесплатная передача части имущества другому человеку.

Пример:

Зайцев, Кулаков и Степанов владеют домом и землей на праве общедолевой собственности. О мирном существовании не может быть и речи – мужчины имеют претензии, часто ссорятся и пытаются насолить друг другу. Зайцев решает продать свою долю, но прикрывает сделку дарением из-за налогов.

Он находит покупателя, обговаривает условия, составляет фиктивную дарственную, отписывает долю якобы как дарение, а позже получает деньги. Степанов и Кулаков узнают об этом, оформляют иск в суд и просят признать сделку недействительной. Основание – прикрытие продажи договором дарения. Требования были удовлетворены, суд признал сделку притворной (мнимой) в соответствии с п. 2 ст.

170 ГК РФ, о чем и сообщил в итоговом решении. Таким образом, дарение не состоялось из-за прикрытия возмездной операции с жильем.

Залог доли

Собственник может включить долю в состав залога при оформлении кредита. Теоретически такой вариант имеет место быть, но реализовать его на практике очень сложно – банки не соглашаются брать в залог часть в имущественном праве. Нужно как минимум выделить долю в натуре и представить ее в виде квадратных метров.

Согласия других дольщиков не требуется. Если владелец имеет долг перед банком, кредитор вправе обратить взыскание на долю в доме (ст. 255 ГК РФ). Обычно в таких случаях банк пытается продать долю остальным совладельцам. Если они не собираются ее выкупать, банк ищет покупателя на публичном аукционе.

Получение доходов

Земельный участок – это источник прибыли для его владельцев.

Собственники дома могут получать доходы от эксплуатации надела:

  • выращивание с/х продукции;
  • аренда земельного участка;
  • сервитут;
  • строительство объектов.

Доход от использования земли делится между всеми сособственниками. Расчет связан с размерами долей.

Пример:

Четыре совладельца земельного участка рядом с домом решили заработать. Они сдают 18 соток в коммерческую аренду. Месячный доход от аренды – 100 000 рублей. Собственники имеют равные доли – по ¼ части земельного надела. Прибыль от аренды делится тоже поровну – в пропорциональном отношении, т.е. по 25 000 рублей на каждого из дольщиков.

Регистрация, прописка

Владение долей жилого дома дает возможность оформить прописку. Если собственник делает ее для себя, согласие других дольщиков не нужно. Если вы хотите зарегистрировать в доме третье лицо – придется получить согласие всех совладельцев. Исключение – регистрация детей собственника.

О том, как получить прописку в частном доме, мы рассказывали в статье «Выписка из частного дома».

Выдел доли в натуре

Итак, в большинстве случаев совладельцу придется запрашивать согласия других дольщиков. Это не всегда удобно, поэтому существует вариант отделить свою долю и стать ее хозяином – речь идет о выделе доли в натуре.

Порядок действий:

  1. Договориться со всеми совладельцами.
  2. Подать заявку в БТИ или Росреестр – пригласить инженера.
  3. Оценить возможность выдела доли в натуре – технически это удается не всегда.
  4. Переустроить жилое помещение: создать изолированную площадь с отдельным входом и коммуникациями.
  5. Обозначить соразмерный участок земли рядом с домом.
  6. Получить техпаспорт, поставить объект на кадастровый учет.
  7. Одновременно подать на регистрацию права собственности в Росреестр.

О нюансах, документах, сроках и стоимости выдела вы можете узнать из нашей статьи «Выделение доли в натуре  из общедолевой собственности частного дома».

Какие обязанности есть у собственников?

Обсудив права, переходим к обязанностям собственника дома и земли. Их выполнение обязательно.

Расходы, налоги

жилого дома и земли обходится в денежные затраты. Однако в случае с долевой собственностью хозяева несут расходы только в рамках своих долей (ст. 249 ГК РФ).

Обязательные расходы:

  • коммунальные платежи – в частном доме они гораздо меньше, чем в квартире;
  • ремонт;
  • налог на недвижимость – от 0,1 и 0,5 до 2% в год.

Совладельцы могут заключить соглашение и обговорить вариант с освобождением от расходов. Например, договориться, что пенсионеры и многодетные семьи не оплачивают ремонт дома или уплачивают 50% коммунальных взносов.

Отметим, что расходы могут быть неравномерными. Скажем, если один из дольщиков владеет частью дома, но проживает в другом месте – он не оплачивает за свет, воду, отопление и прочие услуги. Правда, ему все же придется пополнять общий бюджет на ремонт дома.

Оповещение о сделках

Отчасти мы затрагивали эту обязанность в предыдущих разделах статьи. Собственник доли в общем имуществе на дом извещает совладельцев о своих намерениях. Речь идет о возмездной сделке, которая затрагивает интересы остальных хозяев (например, купля-продажа доли дома и земли). Сюда относится и выдел доли в натуре. Если совладельцы не одобрят такое решение, придется обращаться в суд.

Дарение, завещание и залог – безвозмездные сделки, а значит о них сообщать необязательно. Даже если дольщики против, собственник вправе осуществить сделку без их согласия. О том, можно ли подарить долю в квартире без согласия собственников — читайте по ссылке.

Оповещение о сделках требует письменной формы. Собственник решает, как ему уведомить других дольщиков: заказным письмом по почте или через нотариуса. Второй вариант надежнее, но придется ожидать ответов и заверять их у нотариуса.

Права и обязанности дольщиков не должны идти вразрез с законодательством. Превышение полномочий чревато проблемами с совладельцами. Зачастую споры доходят до суда и тянутся не один год. Если вы хотите знать о своих правах и обязанностях, обратитесь к юристу нашего портала.

Эксперты ответят на вопросы о владении, пользовании и распоряжении вашей долей, дадут дельные советы с оформлением документов, помогут урегулировать конфликт с дольщиками, предоставят пошаговый алгоритм действий.

Консультация доступна в режиме 24/7 и абсолютно бесплатно!

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.