+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия

Содержание

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница – Про сад и дом

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры, на первый взгляд, могут показаться идентичными. Однако, они абсолютно разные по методике определения, суммам и целям использования. С отличительными чертами кадастровой и рыночной стоимости, предлагаем ознакомиться далее.

Рыночная стоимость квартиры: особенности

Рыночная цена квартиры определяется действующими условиями рынка. По факту, она отражает покупательную стоимость, т.е. цену, за которую покупатель может позволить себе приобрести ее. Рыночная стоимость устанавливается с учетом различных внешних факторов, включая:

  • Уровень спроса и предложений на рынке недвижимости;
  • Курс валют;
  • Политические события в стране;
  • Экологическое состояние окружающей среды.

Среди внутренних факторов следует отметить количество комнат в квартире, общую квадратуру, наличие балконов и лоджий, ремонта и прочее. Существенную роль также играет место расположения объекта, нахождение поблизости автобусных остановок, метро, магазинов и учебных заведений.

Размер рыночной цены, владелец квартиры может установить, опираясь на стоимость аналогичной недвижимости, уже выставленной на продажу. При этом не стоит забывать о возможных колебаниях на рынке.

Так, ранее дорогостоящая квартира может в один миг обесценится. Это стоит учитывать, поскольку в подобные моменты падает покупательная способность.

Недвижимость попросту не за что и не кому будет покупать.

Зачем нужна рыночная стоимость квартиры

Рыночная стоимость квартиры необходима для оформления:

  1. Сделок купли-продажи.
  2. Договора дарения.
  3. Обмена недвижимости.
  4. Ипотеки на жилье.
  5. Кредитов на большие суммы.

Если владелец квартиры покупает ее в ипотеку или берет существенную сумму кредита, ему придется предоставить в банк результаты оценки рыночной стоимости, предварительно заказав их в лицензированной компании. В таком случае, квартира будет выступать в роли залога.

Кадастровая стоимость: особенности и цели использования

Кадастровая стоимость не зависит от внешних и внутренних факторов. При ее расчете в учет берется:

  • Общая площадь.
  • Материал, из которого построен дом.
  • Дата возведения постройки и ее ввода в эксплуатацию.
  • Износ здания и состояние внутренних коммуникаций.
  • Месторасположения и пр.

На кадастровую стоимость не влияет наличие ремонта внутри квартиры, пластиковых окон, мебели и прочие факторы, учитываемые при расчете рыночной цены. В учет берутся лишь данные обобщающего характера.

Определение кадастровой цены осуществляется при первичной постановке квартиры на государственный учет. Полученные цифровые данные хранятся в базе Росреестра. Ознакомиться с ними может в свободном доступе любое заинтересованное лицо.

Кадастровая стоимость необходима для расчета различных налоговых выплат. В их числе имущественный налог на недвижимость, а также налог, уплачиваемый при вступлении в наследство.

Сведения о кадастровой стоимости квартиры, собственник может получить, обратившись в МФЦ или Росреестр, заказав выписку из ЕГРН, либо заглянув в кадастровый паспорт.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Кадастровая и рыночная стоимость отличаются друг от друга по следующим показателям:

  1. Сумме. Как правило, рыночная цена превышает кадастровую, минимум на треть. В старом фонде, они могут быть идентичными. При этом, в некоторых ситуациях, кадастровая цена превышает рыночную. Как правило это связано с ошибками, допущенными при оценке, либо обвалом цен на рынке недвижимости.
  2. Целям использования. Квартира продается, покупается, дарится или обменивается по рыночной стоимости. Кадастровая же используется только в качестве базы налогообложения.
  3. Методике определения. При подсчете рыночной цены учитывается больше факторов, чем при определении кадастровой. Рыночная цена включает в себя не только общую площадь квартиры, дату постройки дома, но также наличие качественного ремонта, новой сантехники, мебели, которая достанется покупателям.
  4. Получении сведений. Узнать рыночную стоимость своей квартиры, собственник может, проведя самостоятельный анализ аналогичных объектов, выставленных на продажу. Сведения о размере кадастровой стоимости можно узнать из правоустанавливающей документации, либо воспользовавшись официальным сайтом Росреестра. При необходимости, владелец квартиры вправе запросить интересующие его сведения в виде выписки. Она предоставляется сотрудниками Росреестра и МФЦ.
  5. Периодичности пересмотра. Рыночную цену квартиры, собственник может менять хоть каждый день, на свое усмотрение. Кадастровая стоимость должна пересматриваться каждые три года.
  6. Лицу, ответственному за определение суммы. Рыночная цена устанавливается владельцем квартиры или на основании результатов проведенной оценки. Кадастровую стоимость вправе определить только уполномоченный сотрудник Росреестра.

Для владельца квартиры наиболее значимым отличием кадастровой стоимости от рыночной являются их цифровые значения. От них будет зависеть насколько быстро купят квартиру, размер ежегодной суммы имущественного налога, стоимость вступления в наследство.

Если говорить об общих чертах кадастровой и рыночной стоимости, они все же схожи по методике определения. В кадастровую цену включаются те же факторы, что и в рыночную. При этом последняя, учитывает большее количество нюансов.

Может ли кадастровая стоимость быть равна рыночной

Определяя рыночную стоимость жилья можно отталкиваясь от кадастровой. Это не обязательно и в некоторых случаях нецелесообразно. Возможен риск занижения реальной рыночной стоимости квартиры и ее продажа за бесценок.

Не смотря на вышесказанное, рыночная стоимость все же может быть равна кадастровой в некоторых случаях. Как правило, здесь идет речь о вторичном жилье, расположенном в пригороде или российской глубинке. Старый фонд, давно требующий ремонта, не может стоит дорого. Поэтому квартиры в таких домах продаются по рыночной цене, равной кадастровой.

Можно ли оспорить кадастровую или рыночную стоимость квартиры

Рыночная стоимость определяется независимым оценщиком или владельцем квартиры. При продаже, собственник может повышать или уменьшать ее. Если рыночная цена используется при оформлении ипотеки или кредита, при этом владельца не устраивают результаты оценки, он вправе запросить ее определения в другой компании. При этом, ему придется оплатить стоимость услуг из своего кармана.

Поскольку кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налоговых выплат, собственник квартиры может посчитать ее завышенной. Изменить цену в данном случае будет достаточно сложно, но возможно. С этой целью необходимо:

  • Обратится с заявлением в Росреестр с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость. К заявке прикладываются копии правоустанавливающих документов, паспорта владельца, а также результаты независимой оценки. На основании заявления, будет создана специальная комиссия. Ее решение должно быть вынесено не позднее 30 дня с момента приема заявки.
  • Обратится в суд. Если решение комиссии не удовлетворило требования владельца квартиры, он может подать исковое заявление в суд. Для этого также потребуется предоставление указанного выше списка документов.

Подавая заявление на пересмотр кадастровой стоимости, собственник должен быть полностью уверен в ее завышении. Ему следует обсудить данный вопрос с юристом и заказать проведение независимой оценки.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: последние новости

Исходя из представленной выше информации, можно сделать вывод, что кадастровая и рыночная стоимость отличаются друг от друга по различным показателям, в том числе и суммам.

Поскольку кадастровая цена является базой налогообложения, при этом в большинстве случаев она на порядок ниже рыночной, правительство решило их уравнять. Это позволит повысить ежегодную сумму налогов, поступающих в госказну.

Внедрение нового закона вызывало массу возмущений среди граждан, связанных с его необоснованностью и создания дополнительной финансовой нагрузки для простых жителей страны.

В заключении отметим, что продать свою квартиру, собственник может как по рыночной, так и по кадастровой цене. Здесь все зависит лишь от размера выгоды, которую он хочет получить.

Прочтите также: Что такое кадастровая стоимость квартиры 2018

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Во сколько раз кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия

В настоящее время в практической деятельности применяется понятие кадастровой стоимости. Кроме того, не нужно забывать, что есть такие разновидности стоимости, как рыночная. Поэтому следует понимать, чем они отличаются друг от друга. Для этого потребуется узнать, каким образом происходит определение величины такой стоимости.

Зачем нужна рыночная стоимость?

Это говорит не только о том, что цена может повышаться, иногда она резко падает. Когда граждане формируют разного рода юридические соглашения, они учитывают рассматриваемую разновидность стоимости. К примеру, это происходит, когда формируется соглашение:

  • купли или продажи;
  • дарения;
  • ссуды и прочее.
Внимание!

Стоит принимать во внимание законы, на основании которых функционирует рынок. Важно понимать, что продать имущество, в том числе недвижимость не получится за сумму, которая ее обоснована. Это связано с тем, что есть определенные критерии, учитываемые при определении цены на объект. В том числе, сказывается на сумме возраст строения.

Кроме того, на стоимостном выражении скажется и то, насколько престижен район, где находится имущество, а также насколько повышен уровень комфортности внутри построенного здания.

Важно учитывать и то, насколько давно проводились ремонтные работы в квартире, и какая разновидность ремонта производилась.

Учитывается состояние коммуникаций, проведенных к дому и наличие кондиционеров.

Способы определения стоимости

Гражданину потребуется обратиться в независимую экспертную компанию и попросить провести исследование стоимости. При этом, результат отражается в документальной форме. Также нужно понимать, что по прошествии определенного времени эта сумма может полностью поменяться.

Отличия

В ходе определения кадастровой и рыночной стоимости имеют равное выражение. Это говорит о том, что по сути, даже при условии, что отчеты сформированы разными специалистами. Но несмотря на это, между указанными разновидностями стоимости есть определенные отличия.

Они связываются с тем, что во время определения кадастровой стоимости не принимается во внимание то, насколько популярная планировка помещения использована, а также в каком районе расположен объект. Не важно, есть ли там свежий ремонт или прочие характеристики, которые имею значение для покупателей.

Соотношение

Согласно логике, можно указать, что законы рынка позволяют установить более реальные цены на имущество. Эти суммы вносятся в государственные кадастры. Нужно понимать, насколько положения кадастра имеют отличия от того, какие показатели применяются внутри рынка.

Часто на практике происходит так, что стоимости рынка намного выше того, что прописано в кадастрах. Однако, это далеко не всегда так. Если говорить про жилые помещения, которые расположены в старых домах, то эти суммы имеют равное выражение.

Специалистами проведено исследование относительно рассматриваемых стоимостей.

При этом, варьироваться суммы могут не только в большую, но и в меньшую сторону. Рассматриваемые показатели не оказывают влияние друг на друга.

Значения рассчитываются при использовании аналогичных способов, но для стоимостей на рынке устанавливается больший уровень разброса.

На это влияет показатель востребованности районов среди граждан, кроме того, учитывается внутреннее состояние объекта и оснащенность новыми коммуникациями.

Внимание!

Когда специалист использует стандартную методику, то нужно принимать во внимание все правила, это связано с тем, что конкретный гражданин, проводящий оценку, несет обязанность расписаться под результатами своего исследования. При этом, на него возлагается ответственность.

Когда цена превышает рыночную?

На практике предусматривается, что рыночная стоимость может превышать кадастровые показатели. Это случается, когда проводится оценка относительно нового объекта, использование современных материалов для его возведения и проведения ремонтных работ. Также учитывается наличие в здании лифта, ограждений и прочих элементов, разработанных с целью безопасности гражданина.

В указанных ситуациях кадастровая стоимость имеет более высокое значение. Она подлежит отражению в кадастрах. В этом направлении суммы, отраженные на рынке, могут иметь меньшее значение.

Это происходит, когда район еще не является популярным или рассматривается пока не привлекательным для того, чтобы строить жилые помещения.

К примеру, если не разработан до конца весь комплекс инфраструктуры или линий транспортного значения в полном объеме.

Если сложилась такая ситуация, это не должно устраивать гражданина, который в скором времени должен внести оплату по налогам.

В случае, когда человек уточняет кадастровую стоимость и понимает, что она имеет намного большее выражение чем та, что действует на рынке, потребуется обратиться в уполномоченный орган и попросить представить справку.

В документе отражают сведения о том, когда произошли последние коррективы в кадастрах.

Это связывается с тем, что рассматриваемые оценки получится сопоставить при условии, что они проведены в одно время. Результат оценки на рынке, который отражает данные по периоду, указанному в кадастрах, является основным доказательством своей позиции при разрешении споров. При этом, касается досудебного и судебного порядка.

Загрузка…

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем отличия

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия
sh: 1: –format=html: not found

Всем владельцам недвижимости будет полезно разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, как оспорить установленный размер и какие нововведения готовит государство.

Различай!

Владельцам недвижимости знакомы два понятия: кадастровая и рыночная стоимость. Отличаются ли они, и почему нередко возникает путаница?

Общее у двух видов стоимости то, что обе они относятся к конкретному объекту недвижимости, а замена понятий возникает ошибочно из-за того, что кадастровая стоимость (КС) трактуется, как рыночная стоимость (РС), которая определяется в процессе госоценки.

Важно! В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость». При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.

Госоценщики при расчете учитывают несколько основных критериев:

  • территориальное расположение объекта;
  • площадь;
  • категорию и тип (жилая, коммерческая);
  • назначение;
  • форма собственности;
  • состояние объекта (степень комфортности и пр.).

Однако они применяют метод материального анализа, оперируя установленными законом коэффициентами, не выезжая на место и не учитывая фактические показатели, которые определяют рыночную стоимость – то, за сколько реально можно продать квартиру в текущий момент времени.

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость имеют и еще одно существенное отличие – первая закреплена (хотя при несогласии ее можно оспорить), вторая имеет обыкновение меняться под влиянием следующих факторов:

  • сезонный спрос;
  • уменьшение или увеличение количества аналогичных предложений на рынке;
  • рост или падение благосостояния потенциальных покупателей;
  • популярность/престижность места расположения;
  • состояние инфраструктуры – при развитии инфраструктуры РС начинает расти.

Цена, продиктованная рынком, не так стабильна, как та, которую назначили оценщики. За сезон она может корректироваться в большую или меньшую сторону несколько раз. Чаще всего – из-за появления на рынке конкурентных объектов или изменения характеристик инфраструктуры.

Например, квартиру с кондиционером и утепленной лоджией удастся продать дороже, чем аналогичную в том же доме, при этом их КС останется одинаковой.

Или шансы продать квартиру за прежнюю цену упадут, если в доме начнется массовая продажа жилья, – придется снижать стоимость (или ждать лучших времен), но налог за квартиру останется без изменений, ведь КС не изменится.

Использование и расчет

Две стоимости используются для различных целей.

Знать КС необходимо:

  • для расчета имущественного налога, поэтому собственникам не выгодно, чтобы ее размер был большим;
  • при взятии кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  • для приватизации;
  • при имущественных судебных спорах.

На заметку! КС в теории должна отображать цену, максимально приближенную к реальности.

При определении КС используются вышеупомянутые коэффициенты. Методика расчета была зафиксирована в законодательстве еще в 1999 году.

При этом во время расчета РС учитывается, но в меньшей степени, – берут во внимание среднюю цену на аналогичные объекты в регионе.

При этом закон не прописывает, какое количество объектов нужно сравнить, из каких источников берется РС и насколько она актуальна на момент оценки, поэтому две стоимости очень часто отличаются.

РС фигурирует во всех сделках с недвижимостью: купле, продаже, дарении, наследовании, обмене. Специально она не рассчитывается, а формируется под влиянием:

  • рыночных факторов (спроса и предложений);
  • региональных особенностей (одинаковые по характеристикам квартиры в крупном или небольшом городе стоят по-разному);
  • параметров самого объекта (влияние на РС может оказать хороший ремонт, встроенная мебель, остекленная лоджия и пр.).

Важно! Величина налога с продажи будет рассчитываться по сумме, которая зафиксирована в договоре.

Кто устанавливает?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости заключается еще и в том, кто определяет эти показатели. РС диктует рынок, проще говоря, продавцы и покупатели. Кадастровую – оценщики, и о методах их работы стоит поговорить подробнее.

До 2017 г. кадастровую стоимость определяли независимые частные компании, перечень которых утверждала региональная власть. Их работа вызывала огромное количество нареканий (сегодня недовольных оценкой собственников стало чуть меньше).

Ошибочные арифметические расчеты и неграмотные действия оценщиков приводили к тому, что в отдельных регионах схожие объекты имели по документам кардинально противоположную КС, а старенький бабушкин домик оценивался как новый коттедж.

С 1 января 2017 г. заработал закон о кадастровой госоценке. Согласно ему регионам с 2020 г. поручено внедрить госоценку по новым правилам. Желающие смогли приступить к этому уже с 2018 г.

Что закон меняет?

  • Вводит единые для всей страны оценочные методы, которые, как ожидается, сократят количество ошибок и обращений от недовольных владельцев.
  • Перекладывает ответственность за проведение КС на плечи региональных властей.
  • Обязывает сформировать при Росреестрах на местах институты госоценщиков и передать право устанавливать КС бюджетным госучреждениям.

На заметку! Новая система позволит снизить количество претензий и даст владельцам возможность не сомневаться в результатах и не мучиться от вопроса, почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Можно ли оспорить?

Сведения обо всех объектах недвижимости заносятся в единую базу – на конец 2017 г. в ней значилось почти 162 миллиона. Информация в базе обновляется не чаще раза в 5 лет.

Если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, что делать? Существует два способа обжаловать КС:

  • обратиться в суд, но этот путь долгий и затратный;
  • намного проще – направить обращение в местную спецкомиссию (такие созданы в каждом населенном пункте при Росреестре).

В течение месяца служба при Росреестре обязана рассмотреть обращение. По статистике, каждое второе заявление удовлетворяют и КС пересматривают.

На заметку! Росреестр не проводит оценку, но принимает участие в исправлении данных, пересмотра которых добились владельцы.

Если владельца не устроили какие-либо действия оценщика, то необходимо направить жалобу в саморегулируемую организацию (СРО), в которой он состоит. С заключением СРО придется пойти в суд, чтобы решить возникший спор и возместить ущерб. Напомним, что заниматься оценкой могут только одобренные СРО, а их список размещен в Реестре СРО кадастровых инженеров на сайте Росреестра.

В декабре 2017 г. президент поручил «сбалансировать КС». Во время пресс-конференции он напомнил, что идея сравнять КС и РС, по сути, правильная, но никакой «шоковой терапии 90-х» быть не должно, а расчет налогов должен учитывать и реальные доходы населения. Получится ли это на практике, покажет время.

Как узнать?

Тем, кто не знает КС своей квартиры, поможет официальный сайт Росреестра. На нем можно:

  • заказать бесплатную выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) – будет готова через 3 суток;
  • в личном кабинете (для входа нужна регистрация на Госуслугах);
  • через сервис «Запрос через доступ к ФГИС ЕГРН (ключ доступа выдается в личном кабинете);
  • через онлайн-сервисы «Публичная кадастровая карта»;
  • по справочным онлайн-данным об объектах недвижимости на главной странице сайта Росреестра.

Получить выписку можно во время личного визита в отделение Росреестра или в МФЦ. Заявление можно не приносить лично, а отправить по почте. При заказе справки через многофункциональный центр срок изготовления увеличится до 5 дней.

Многие пытаются понять: если кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной – это как? Хорошо это или плохо? Если квартиру оценили по кадастру дешевле, расстраиваться не стоит: ежегодный имущественный налог будет меньше. Однако, нужно помнить, что на КС нередко опираются, устанавливая рыночную цену, поэтому при чрезмерном занижении цены по кадастру у покупателя могут возникнуть вопросы.

Оригинал статьи на нашем сайте

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной и что больше – Собственник

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия

Объ­ек­ты недви­жи­мо­сти могут оце­ни­вать­ся по-раз­но­му, в зави­си­мо­сти от глав­ной цели оцен­ки. Суще­ству­ет четы­ре вида сто­и­мо­сти: рыноч­ная, кадаст­ро­вая, инве­сти­ци­он­ная и лик­ви­да­ци­он­ная. Чаще все­го граж­дане стал­ки­ва­ют­ся с оцен­кой недви­жи­мо­сти по кадаст­ро­вой и рыноч­ной сто­и­мо­сти. В ста­тье раз­бе­рем:

  • что такое кадаст­ро­вая и рыноч­ная сто­и­мость земель­но­го участ­ка;
  • чем отли­ча­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость от рыноч­ной;
  • может ли кадаст­ро­вая сто­и­мость быть выше рыноч­ной.

Что такое стоимость

Сто­и­мость — это эко­но­ми­че­ская кате­го­рия, кото­рая может опре­де­лять­ся с раз­ных точек зре­ния:

  • в повсе­днев­ной жиз­ни люди упо­треб­ля­ют этот тер­мин как цену в денеж­ном изме­ре­нии, кото­рую нуж­но запла­тить при покуп­ке объ­ек­та;
  • в ста­ти­сти­ке, бух­гал­те­рии — это сум­мар­ные денеж­ные затра­ты на при­об­ре­те­ние либо созда­ние объ­ек­та: при­ме­ни­мо к земель­но­му участ­ку под­хо­дит тер­мин “обра­зо­ва­ние”, под кото­рым пони­ма­ют ком­плекс изыс­ка­тель­ских, гео­де­зи­че­ских работ, раз­ра­бот­ку пла­нов (гене­раль­но­го, тех­ни­че­ской пла­ни­ров­ки и меже­ва­ния), реги­стра­цию ЗУ в ЕГРН;
  • в эко­но­ми­ке — это сто­и­мость затрат на рабо­чий труд, издер­жек про­из­вод­ства, под­счи­тан­ная с уче­том полез­но­сти и балан­са спро­са и пред­ло­же­ний.

Имен­но эко­но­ми­че­ское опре­де­ле­ние бли­же все­го к рыноч­ной сто­и­мо­сти.

Как образуется рыночная стоимость

Рыноч­ная сто­и­мость (РС) — это наи­бо­лее воз­мож­ная цена на рын­ке в дан­ный момент, при этом усло­вия на рын­ке долж­ны быть сво­бод­ны­ми.

Это не выс­ший пре­дел цены, а имен­но тот, по кото­рой купить/продать объ­ект мож­но с высо­кой долей веро­ят­но­сти. Цены не дик­ту­ют ни госу­дар­ство, ни моно­по­лии.

Они обра­зу­ют­ся в резуль­та­те кон­ку­рен­ции (пред­ло­же­ний на рын­ке обыч­но мно­го), балан­са спро­са и пред­ло­же­ний.

Принципы рыночных сделок

Сдел­ка по рыноч­ной сто­и­мо­сти долж­на осу­ществ­лять­ся по прин­ци­пам:

  • абсо­лют­ной сво­бо­ды и отсут­ствия при­нуж­де­ния в отно­ше­нии ее участ­ни­ков;
  • сто­ро­на поку­па­тель не осу­ществ­ля­ет отчуж­де­ние иму­ще­ства, а про­да­вец не испол­ня­ет дол­го­вые обя­за­тель­ства;
  • сто­ро­ны дей­ству­ют в инте­ре­сах друг дру­га;
  • объ­ект выстав­ля­ет­ся на про­да­жу откры­то, путем пуб­лич­ной офер­ты (то есть про­да­вец зара­нее объ­яв­ля­ет о сво­их усло­ви­ях);
  • рас­чет про­из­во­дит­ся в денеж­ной фор­ме.

Напри­мер, про­да­жу зало­го­вой недви­жи­мо­сти бан­ком нель­зя назвать рыноч­ной сдел­кой меж­ду кре­ди­то­ром и долж­ни­ком, хотя банк и стре­мит­ся про­ве­сти ее по рыноч­ной цене:

  • банк отчуж­да­ет иму­ще­ство долж­ни­ка и дей­ству­ет толь­ко в сво­их инте­ре­сах;
  • заем­щик не впра­ве уста­нав­ли­вать свою цену и тор­го­вать­ся.

В то же вре­мя для кре­ди­то­ра и поку­па­те­ля отчуж­да­е­мой недви­жи­мо­сти — это вполне рыноч­ная сдел­ка, так как все ее усло­вия соблю­де­ны.

Рыноч­ную сто­и­мость име­ют как недви­жи­мые, так и дви­жи­мые объ­ек­ты. Прак­ти­че­ски любую вещь мож­но оце­нить по ее РС.

Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости

Рыноч­ная сто­и­мость оди­на­ко­ва для всех похо­жих стан­дарт­ных объ­ек­тов, нахо­дя­щих­ся в одном реги­оне.

Нет нуж­ды уста­нав­ли­вать свою цену для каж­до­го инди­ви­ду­аль­но­го объ­ек­та — она все рав­но будет обра­зо­ва­на в резуль­та­те тор­гов.

Напри­мер, оди­на­ко­вы­ми по цене могут быть типо­вые квар­ти­ры одно­го клас­са и пло­ща­ди, или земель­ные участ­ки под ИЖС в опре­де­лен­ном рай­оне.

Осно­во­по­ла­га­ю­щи­ми в цено­об­ра­зо­ва­нии жилой недви­жи­мость явля­ет­ся нор­ма­тив ст-сти одно­го кв. м. общей жил. пло­ща­ди поме­ще­ния, кото­рый уста­нав­ли­ва­ет­ся на пер­вое и вто­рое полу­го­дие по мето­ди­ке, утвер­жден­ной при­ка­зом Мин­строя РФ № 816/ПР. Хро­но­ло­гия и теку­щее зна­че­ние нор­ма­ти­ва при­ве­де­но здесь.

Для того, что­бы узнать сред­нюю рыноч­ную сто­и­мость поме­ще­ния, необ­хо­ди­мо его общую пло­щадь умно­жить на нор­ма­тив­ный пока­за­тель сто­и­мо­сти одно­го кв. м. На пер­вое полу­го­дие 2019 г. зна­че­ние нор­ма­ти­ва сред­ней рыноч­ной сто­и­мо­сти одно­го кв. м. ОЖПП по РФ состав­ля­ет 43 374 руб.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости

На самом деле реаль­ная рыноч­ная ст-сть отли­ча­ет­ся от сред­ней. В РС закла­ды­ва­ет­ся:

  • эко­но­ми­че­ская ситу­а­ция в реги­оне;
  • тер­ри­то­ри­аль­ное поло­же­ние (центр, окра­и­на, пре­стиж­ность рай­о­на и пр.);
  • спрос-пред­ло­же­ние;
  • дата созда­ния объ­ек­та, его износ (игра­ет роль для зда­ний и квар­тир, но не для земель­ных участ­ков);
  • целе­вое назна­че­ние (жилая и ком­мер­че­ская недви­жи­мость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
  • нали­чие обре­ме­не­ния;
  • дру­гие фак­то­ры (уро­вень модер­ни­за­ции жилья, нали­чие ремон­та, мебе­ли и т.д.)

Вви­ду это­го, даже похо­жие по пла­ни­ров­ке и раз­ме­ру объ­ек­ты могут раз­ли­чать­ся по сво­ей РС:

  • так “ста­лин­ка” или “хру­щев­ка” в цен­тре Моск­вы может быть намно­го доро­же квар­тир этих же серий в спаль­ном рай­оне;
  • квар­ти­ра с ремон­том будет без­услов­но доро­же ана­ло­гич­но­го “уби­то­го” жилья”;
  • ипо­теч­ная квар­ти­ра, зало­жен­ная в бан­ке, дешев­ле той, что уже выпла­че­на;
  • земель­ный уча­сток с нало­жен­ным серви­ту­том дешев­ле ана­ло­гич­но­го ЗУ.

Если поды­то­жить — в осно­ве рыноч­ной сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти лежит сво­бод­ное цено­об­ра­зо­ва­ние, при кото­ром цена закла­ды­ва­ет­ся с ори­ен­та­ци­ей на рынок (сто­и­мость одно­го квад­рат­но­го мет­ра) с рядом попра­вок на допол­ни­тель­ные фак­то­ры (назна­че­ние, рас­по­ло­же­ние, каче­ство, нали­чие обре­ме­не­ния и т.д.).

Нель­зя счи­тать рыноч­ной сто­и­мость, кото­рая рас­счи­та­на само­сто­я­тель­но граж­да­ни­ном по полу­чен­ным им дан­ным из интер­не­та и газет, так как она может не отра­жать дей­стви­тель­но­сти.

Такие рас­че­ты будут иметь зна­че­ние толь­ко для него само­го.

Но для осу­ществ­ле­ния раз­лич­ных пра­во­вых дей­ствий, в кото­рых необ­хо­ди­мо знать реаль­ную рыноч­ную сто­и­мость, тре­бу­ет­ся оцен­ка недви­жи­мо­сти, кото­рую может про­ве­сти про­фес­си­о­наль­ный оцен­щик (госу­дар­ствен­ный или ком­мер­че­ский).

Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости

Оцен­ка рыноч­ной сто­и­мо­сти необ­хо­ди­ма:

  • при кон­фис­ка­ции объ­ек­та в поль­зу госу­дар­ства;
  • опре­де­ле­нии кре­ди­то­ром сто­и­мо­сти зало­го­вой недви­жи­мо­сти;
  • опи­си иму­ще­ства долж­ни­ка при его банк­рот­стве;
  • полу­че­нии объ­ек­та в без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние (даре­ние, насле­до­ва­ние).

Методы оценки

Оцен­ка сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти про­из­во­дит­ся по одно­му из трех мето­дов:

  • затрат­ный (учи­ты­ва­ет все затра­ты, с уче­том изно­са, необ­хо­ди­мо­сти вос­ста­нов­ле­ния или заме­ны объ­ек­та);
  • срав­ни­тель­ный, исполь­зу­е­мый чаще все­го для опре­де­ле­ния РС (экс­перт нахо­дит инфор­ма­цию о ценах, по кото­рым на мест­ном рын­ке про­во­ди­лись сдел­ки с ана­ло­гич­ны­ми объ­ек­та­ми);
  • доход­ный (осно­ван на опре­де­ле­нии воз­мож­ной доход­но­сти О., при­ме­ня­ет­ся в основ­ном для оцен­ки иму­ще­ства ком­па­ний, пред­при­я­тий).

От чего зависит рыночная стоимость земли

РС земель­но­го участ­ка зави­сит:

  • от кате­го­рии (назна­че­ния) зем­ли: земель­ный уча­сток под ИЖС может быть доро­же, чем для веде­ния лич­но­го под­соб­но­го или фер­мер­ско­го хозяй­ства;
  • от нахо­дя­щих­ся на ЗУ объ­ек­тах, кото­рые уве­ли­чи­ва­ют сто­и­мость ЗУ, так как про­да­ют­ся вме­сте с ним;
  • рас­по­ло­же­ния ЗУ (бли­зость к горо­ду, объ­ек­там инфра­струк­ту­ры и инже­нер­ным ком­му­ни­ка­ци­ям);
  • пло­до­ро­дия зем­ли и пр.

Граж­дане могут при­об­ре­сти участ­ки толь­ко на зем­лях насе­лен­ных пунк­тах или сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го зна­че­ния. При этом ЗУ, кото­рые явля­ют­ся соб­ствен­но­стью госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных земель­ных фон­дов, могут быть выде­ле­ны для веде­ния ИЖС, ЛПХ или ФКХ в сроч­ное без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние на срок до 6 лет.

Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость

Зем­ли осо­бо охра­ня­е­мых тер­ри­то­рий для веде­ния хозяй­ствен­ной дея­тель­но­сти и в лич­ное поль­зо­ва­ние не предо­став­ля­ют­ся. Исполь­зу­ют­ся они толь­ко в гра­ни­цах целе­во­го назна­че­ния (созда­ние запо­вед­ни­ков, лес­ни­честв, музеев, рекре­а­ци­он­ных объ­ек­тов).

Опре­де­лить рыноч­ную сто­и­мость земель ООПТ труд­но, так как они бес­цен­ны. Исклю­че­ние состав­ля­ют лишь земель­ные наде­лы, рас­по­ло­жен­ные в зонах ООПТ, в кото­рых раз­ре­ше­но стро­и­тель­ство здрав­ниц, тури­сти­че­ских баз и др.

Рыноч­ная сто­и­мость таких земель­ных участ­ков опре­де­ля­ет­ся доход­ным мето­дом, то есть путем рас­че­та ожи­да­е­мо­го дохо­да от исполь­зо­ва­ния рекре­а­ци­он­но­го объ­ек­та.

Одна­ко у объ­ек­тов недви­жи­мо­сти име­ет­ся не толь­ко рыноч­ная, но и кадаст­ро­вая сто­и­мость. Для чего она нуж­на?

Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной

Кадаст­ро­вую сто­и­мость (КС) име­ют толь­ко объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — в этом основ­ное раз­ли­чие КС от РС. Это цена объ­ек­та, кото­рая опре­де­ля­ет­ся не самим его вла­дель­цем, а упол­но­мо­чен­ны­ми тер­ри­то­ри­аль­ны­ми кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми.

  • Кадаст­ро­вая сто­и­мость берет­ся за осно­ву при опре­де­ле­нии нало­го­вой базы при упла­те иму­ще­ствен­но­го нало­га физи­че­ски­ми лица­ми (ИНФЛ), кото­рый взи­ма­ет­ся с соб­ствен­ни­ков жилых домов и квар­тир, капи­таль­ных стро­е­ний, а так­же с вла­дель­цев земель­ных участ­ков.
  • Отли­чие кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти (КС) от рыноч­ной так­же в том, что КС не обра­зу­ет­ся сво­бод­но, а уста­нав­ли­ва­ет­ся в резуль­та­те пери­о­ди­че­ской неза­ви­си­мой пере­оцен­ки сто­и­мо­сти объ­ек­та в госу­дар­ствен­ном кадаст­ре. В насто­я­щее вре­мя кадаст­ро­вый орган объ­еди­нен с еди­ным гос. реест­ром недви­жи­мо­сти (ЕГРН). В реест­ре нахо­дят­ся все дан­ные о недви­жи­мых объ­ек­тах, тре­бу­ю­щих реги­стра­ции.
  • Началь­ная кадаст­ро­вая сто­и­мость уста­нав­ли­ва­ет­ся при реги­стра­ции объ­ек­та мето­дом мас­со­вой оцен­ки (то есть на осно­ве дан­ных о КС ряда суще­ству­ю­щих подоб­ных объ­ек­тов). Если подоб­ную оцен­ку про­ве­сти невоз­мож­но, то опре­де­ля­ют инвен­та­ри­за­ци­он­ную или рыноч­ную сто­и­мость для кон­крет­но­го объ­ек­та, то есть исполь­зу­ют инди­ви­ду­аль­ный под­ход.
  • Часто­та пере­оцен­ки — не чаще одно­го раза в 3 года, но не реже чем раз в 5 лет. Для горо­дов феде­раль­но­го зна­че­ния (Моск­вы, С‑Петербурга, Сева­сто­по­ля) пере­оцен­ка долж­на про­во­дить­ся не чаще раза в 2 года.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине

  • Рыноч­ная цена обыч­но выше кадаст­ро­вой. При­чи­на в том, что кадаст­ро­вая сто­и­мость может не учи­ты­вать рыноч­ные коле­ба­ния, спрос и пред­ло­же­ние и иные фак­то­ры. Спо­соб­ство­вать рас­хож­де­нию цен может и ред­кость пере­оцен­ки: за несколь­ко лет рыноч­ная цена может “ото­рвать­ся” от кадаст­ро­вой и уйти вверх (воз­мож­но и обрат­ное).
  • Ино­гда рыноч­ная сто­и­мость быва­ет не боль­ше кадаст­ро­вой: это воз­мож­но на ста­биль­ном рын­ке и нахож­де­нии цен в одном диа­па­зоне дли­тель­ное вре­мя.
  • Так­же может отсут­ство­вать раз­ни­ца меж­ду РС и КС, если оцен­ка объ­ек­та в ЕГРН про­во­дит­ся инди­ви­ду­аль­но для дан­но­го объ­ек­та с ори­ен­та­ци­ей на рыноч­ную цену.

Но может ли кадаст­ро­вая сто­и­мость быть выше рыноч­ной и на сколь­ко? Ответ: да, может. И это слу­ча­ет­ся  в послед­нее вре­мя доволь­но часто. По какой при­чине?

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

При­чи­на­ми высо­кой, по отно­ше­нию к рыноч­ной, кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти могут быть:

  • непра­виль­ная мето­до­ло­гия при оцен­ке КС;
  • тех­ни­че­ская ошиб­ка экс­пер­та;
  • рез­кое паде­ние спро­са на рын­ке;
  • выми­ра­ние насе­лен­ных пунк­тов (люди бро­са­ют горо­да и села, где пре­кра­ти­ли суще­ство­ва­ние инду­стри­аль­ные объ­ек­ты).

Если кадаст­ро­вая сто­и­мость необос­но­ван­но высо­ка (напри­мер, в резуль­та­те допу­щен­ных при ее рас­че­тах ошиб­ках), ее мож­но оспо­рить, обра­тив­шись вна­ча­ле за разъ­яс­не­ни­я­ми в ЕГРН.

Одна­ко вос­ста­нав­ли­вать спра­вед­ли­вость (напри­мер, воз­врат нало­го­вых пере­плат из-за высо­кой КС) неред­ко при­хо­дит­ся при помо­щи судеб­ных экс­пер­тов, кото­рые про­во­дят новую спра­вед­ли­вую оцен­ку.

Продажа квартир ниже кадастровой стоимости

Такая необ­хо­ди­мость может воз­ник­нуть, если КС слиш­ком высо­ка, либо рыноч­ная цена упа­ла из-за отсут­ствия спро­са. Но неред­ко к такой улов­ке при­бе­га­ют соб­ствен­ни­ки, жела­ю­щие сэко­но­мить на нало­ге с про­да­жи.

Кадаст­ро­вая сто­и­мость квар­ти­ры — это опре­де­лен­ная гра­ни­ца, ниже кото­рой не сове­ту­ют про­да­вать недви­жи­мость. Одна­ко про­дать квар­ти­ру дешев­ле КС все-таки воз­мож­но, но до опре­де­лен­ной гра­ни­цы. Суще­ству­ет огра­ни­че­ние цены в 70% от КС жилья, ниже кото­ро­го про­да­вать бес­смыс­лен­но, так как налог все рав­но удер­жат от 70% от кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти.

Заклю­че­ние

  • Кадаст­ро­вая и рыноч­ная сто­и­мость оди­на­ко­во важ­ны и вли­я­ют друг на дру­га. Оцен­ка недви­жи­мо­сти может быть про­ве­де­на как по КС, так и РС, в зави­си­мо­сти от целей:
    • если объ­ект будет про­дан с тор­гов по взыс­ка­нию дол­гов, он будет оце­ни­вать­ся по рыноч­ной сто­и­мо­сти;
    • если нуж­но посчи­тать ИНФЛ — по кадаст­ро­вой.
  • Кадаст­ро­вая сто­и­мость более инерт­на, чем рыноч­ная, и может от нее отли­чать­ся.
  • КС — обя­за­тель­ная харак­те­ри­сти­ка любо­го объ­ек­та, в то вре­мя, как рыноч­ная сто­и­мость может отсут­ство­вать, так как объ­ект про­сто не может быть про­дан: это памят­ни­ки исто­рии и куль­ту­ры, музеи, осо­бо охра­ня­е­мые зем­ли, зем­ли лес­но­го фон­да и пр.

Отличия кадастровой стоимости от рыночной стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия

В настоящее время информация обо всех объектах недвижимости граждан добавляется в Росреестр, такой порядок сложился после реформы системы учета прав на имущество.

Соответственно, чтобы правильно была организована работа по налогообложению по 65 статье Земельного кодекса РФ, ввели расчет кадастровой стоимости квартиры, земельного участка и других объектов недвижимости. Это обязательная процедура.

Было произведено согласование Налогового и Земельного кодексов, и разработана единая процедура по расчету кадастровой стоимости, учитывая которую, рассчитывается стоимость использования земельных участков и определяется сумма налога на объект недвижимости.

Поэтому владельцу недвижимости нужно знать, в чем же отличие кадастровой стоимости от рыночной, так как то, насколько правильно сформирована сумма влияет на величину налога.

Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости

Государственная кадастровая стоимость недвижимости должна определяться Правительством нашей страны.

На рыночную стоимость квартиры влияют разные факторы, которые не берутся в расчет при кадастровой оценке.

 Также важно, что в законодательных актах об оценке государственной стоимости не присутствует само определение кадастровой собственности, есть только общие принципы расчета ее для объектов недвижимости. То есть, точного определения кадастровой стоимости нигде нет.

По существу, кадастровая цена — это результат оценки независимыми экспертами, которые рассчитывают и устанавливают стоимость предмета недвижимости, учитывая, сколько было потрачено на строительство за вычетом износа здания. И при такой оценке не учитываются важные сведения, которые важны для формирования рыночной стоимости.

Величина кадастровой стоимости влияет на формирование налогов, сколько будут сборы для оплаты процесса дарения, наследования, при оформлении ипотеки. Поэтому кадастровый показатель важен для налоговой системы страны и государства, ведь все граждане платят сборы при любых процессов с недвижимостью. Оценку недвижимости делают эксперты из Кадастровой палаты.

Рыночная стоимость — это реальная сумма, которую владелец может взять при продаже объекта недвижимости.

При установлении рыночной стоимости учитывается наличие инфраструктуры рядом, есть ли детские сады, школы, больницы, магазины, все то, что нужно комфортной жизни.

Также важно, насколько расположение объекта недвижимости удалено от центра города, есть ли рядом промышленные объекты, стройки. Влияет на цену и состояние дома, подъезда, придомовой территории, есть ли ремонт в квартире.

Основные причины отличия рыночной и кадастровой стоимости

На практике кадастровая стоимость различается с рыночной стоимостью недвижимости по разным причинам. К ним относятся:

  • рыночная стоимость считается более объективным показателем, потому что учитывает реальную стоимость объекта недвижимости, если сравнивать с аналогичным объектом;
  • кадастровая стоимость не учитывает сезонность продаж, повышение или снижение спроса, состояние рынка;
  • рыночная стоимость более гибкий показатель, чем кадастровая стоимость предметов недвижимости;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается с помощью материального анализа, а рыночная стоимость считается исходя из конкурентоспособности, каков баланс спроса и предложения.
  • из-за того, что механизм подсчета несовершенен, то кадастровая стоимость порой бывает необоснованно завышена.

Рассмотрим основные моменты, почему кадастровая стоимость предмета недвижимости может быть выше рыночной цены. К основным причинам относятся:

  • на величину кадастровой стоимости начисляется налог, то есть идут поступления в бюджет;
  • реформа системы учета имущественных прав проходила, когда был взлет цен на недвижимость в нашей стране, и на сегодня большая часть ставок не актуальна;
  • при расчете кадастровой стоимости не учитывается платежеспособность населения, в каком состоянии рынок недвижимости, где располагается сам объект.

Для приведения механизма подсчета стоимости предметов недвижимости в более адаптивное состояние, были введены коэффициенты для учета рыночной цены, но это работает в полную силу.

Надо также учитывать, что рассчитывается рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости в регионе, однако в законе не указывается конкретное количество объектов, которые будут сравниваться, из каких источников брать информацию и как образом проверит актуальность цены.

В каких случаях делают оценку кадастровой стоимости

При налогообложении важно, какова же разница между кадастровой и рыночной стоимостью предметов недвижимости. То есть, если указана завышенная кадастровая стоимость предмета недвижимости, то может получиться большое финансовое бремя, которое будет тяжело оплатить гражданам.

Кадастровая стоимость в обязательном порядке считается в следующих случаях:

  • при приватизации государственных объектов;
  • при участии в сделке имущества, дома, квартиры, земли в качестве залогового имущества;
  • если идет продажа земли, чтобы определить налог;
  • при заключении договора ипотечного кредитования;
  • если идет судебный процесс во время решения имущественных споров.

Бывает, что рыночная и кадастровая цена недвижимости могут различаться даже в несколько, при этом завышается именно оценка государственными органами.

Если обратить внимание на правила проведения расчета кадастровой стоимости в методических рекомендациях от 1999 года, то в них указано, что не должно быть отличий между кадастровой и рыночной стоимостью. Потому что кадастровая стоимость обязана показывать более реальную цену продажи объекта недвижимости.

Параметры оценки стоимости квартиры

Посмотрим, на какие параметры обращают внимание в процессе оценки стоимости квартиры, участка или дома:

  • тип недвижимости, к какой категории относится;
  • форма собственности;
  • где территориально расположен объект недвижимости;
  • на каких условиях осуществляется продажа;
  • есть ли особенности по расположению участка;
  • для расчета кадастровой цены коммерческих объектов нужно учесть возможность получения прибыли от сдачи помещения или участка в аренду;
  • в каком состоянии недвижимость.

Через суд можно приравнять рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, будет вынесено постановление. Это даст возможность снизить налоговую нагрузку.

Документы для оценки стоимости квартиры

Чтобы сделать оценку кадастровой стоимости, нужно собрать следующие документы:

  • кадастровый и технический паспорт;
  • документы об обременении;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • данные об оценке кадастровой стоимости;
  • план межевания;
  • документы с информацией об аренде.

Кадастровая оценка может быть приравнена к рыночной стоимости, если есть решение суда, если в нескольких разных источниках информации отражена разная и противоречивая стоимость предмета недвижимости, если итоговая кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости, и если по методическим рекомендациям нельзя полностью подсчитать кадастровую стоимость.

Есть юридические организации, которые предоставляют услуги по сопровождению для клиентов процедуры признания кадастровой стоимости равной рыночной. Это позволит снизить налоги при продаже недвижимости, аренде, перед приватизацией.

Кадастровая стоимость квартиры и ее отличия от реальной в 2019 году

Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия

При совершении сделки купли-продажи недвижимости очень важно разобраться в каждом вопросе. Ее цена повлияет на размер налога после реализации. Что значит кадастровая стоимость квартиры или другого строения, многим гражданам не совсем понятно. Однако известно, что  по состоянию на 2019 год она устанавливается после проведения государственной оценки.

Рыночная оценка

На рынке недвижимости чаще всего граждан интересует рыночная стоимость жилья или другого строения, которые они планируют купить или продать. Это понятие сводится к наиболее вероятной цене, по которой можно реализовать объект в конкурентных условиях.

Продавец и покупатель обязательно должны равноправно иметь все сведения об объекте договора. Каждый из них действует в собственных интересах.

Рыночная стоимость будет зависеть от следующих факторов:

  • площади помещения без учета кладовой, лоджии или балкона;
  • планировки;
  • ремонта;
  • состояния инженерно-технических систем (вентиляции, водоснабжения и пр.);
  • расположения района и его инфраструктуры;
  • наличия мебели.

При подсчете рыночной стоимости не учитываются налоги и прочие расходы по заключению сделки. Рассчитать эту сумму может не только владелец недвижимости, но и риелторы, представители организации оценщиков.

Однако стоимость жилья делят на два вида: рыночную и кадастровую. Во втором случае ее устанавливают официально после проведения государственной оценки. Это позволяет правильно рассчитать налог на объект купли-продажи. По этой причине стоит знать, чем отличается кадастровая и реальная стоимости квартиры или другого вида недвижимости.

От чего зависит кадастровая стоимость

Через службу государственной регистрации можно получить информацию по цене конкретного объекта недвижимости. Она определяет стоимость строения или земельного участка, которую готово заплатить государство за право приобретения собственности.

Эта сумма несколько отличается от рыночной оценки либо коммерческой недвижимого имущества. На конечную цену не будут влиять ремонтные работы и прочие расходы или характеристики. Итоговая стоимость затем определит обязательный налог. Цена формируется исходя из следующих данных по объекту, который выставляют на куплю-продажу:

  • месторасположение объекта;
  • тип недвижимости, например, дом, квартира или гараж;
  • состояние (определение износа, года постройки);
  • общая площадь;
  • состояние инженерных коммуникаций.

Ценовой разбег не является постоянным с индексацией в меньшую либо большую строну. В основном он зависит от показателей рынка. Кто будет определять стоимость недвижимого имущества согласно кадастру, устанавливает законодатель.

По закону, есть ряд лиц и органов, которые имеют все права инициировать переоценку объекта. К ним относятся:

  • местные органы власти в виде муниципалитета или субъект федерации;
  • федеральная служба учета и налога;
  • собственник недвижимого имущества.

Однако надо заметить, что в 2019 году изменение цены объекта должно происходить не менее 1 раза в 5 лет и не чаще 1 раза в 3 года. Документ, который подтверждает цену, выдают в Росреестре или ЕГНР. Он будет считаться главным после определения стоимости в кадастровом реестре.

Налогообложение для физических лиц

Недавно были введены новые положения касательно стоимости недвижимого имущества для взыскания налога. В них предусмотрен переход на новый вид налогообложения, который разделен на три этапа. Такие периоды включают: 

  • 2014−2018 г. — с учетом льгот и вычетов при оплате налога физическими лицами;
  • 2018−2020 г. — за это время надо привести в порядок все дела и в предусмотренном порядке начать выплачивать налоги;
  • начиная с 2020 г. вступает в силу новый вид системы налогообложения, она станет работать в ближайшем будущем.

Предусмотрено основное изменение, связанное с упрощением пересмотра дел относительно неправомерного определения оценки. На данный момент они могут рассматриваться только в досудебном или судебном порядке.

Планируется создать специальное экспертное подразделение, входящее в состав Росреестра. Оно и будет заниматься оценкой без привлечения сторонних лиц.

Налогами не будут облагаться некоторые категории жилья: 

  • квартиры площадью до 20 м2;
  • комнаты в коммуналке до 10 м2;
  • частный дом жилого типа площадью до 50 м2.

После оценки станет невыгодно продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости. Заметное снижение цены приведет к значительному повышению госпошлины. Единственным возможным способом снизить его будет обжалование в суде.

Доступные сервисы для граждан

Сейчас у большинства граждан есть несколько способов, чтобы выяснить кадастровую стоимость собственного строения. Они включают в себя письменные, а также интернет-обращения. Предлагается несколько вариантов для просмотра:

  • Онлайн-портал Росреестра — на нем можно заполнить специальную форму, не отходя от монитора, для получения нужных данных, увидеть всю информацию. Согласно кадастровому номеру происходит бесплатный поиск квартиры или адреса. После этого граждане получают своеобразный документ в виде выписки по интересующей информации.
  • Карты Росреестра — в них иногда обозначена цена определенного объекта и для поиска такой информации надо ввести его адрес. Однако чаще всего такая стоимость просто не указывается.
  • Написать заявление о предоставлении необходимых сведений в государственный кадастр недвижимости, обращаясь в один из филиалов Росреестра или МФЦ. Такой документ могут принять лично или с помощью почтовой корреспонденции.

С помощью перечисленных способов можно заказать справку о кадастровой стоимости нескольких видов. Электронный вариант обойдется для физических лиц в 150 рублей. В бумажном виде документ будет стоить дороже и за него придется заплатить 300 рублей.

Инструкция по поиску и расчету

Большинство граждан начинают путаться в поиске интересующих сведений по поводу кадастровой стоимости. Найти на государственном портале данные не совсем просто. Чтобы облегчить себе задачу, можно воспользоваться инструкцией, которая упростит получение необходимых сведений.

Если использовать сервис Росреестра, тогда надо зайти в раздел «Физическим лицам». После этого выбирается пункт о получении сведений и кадастровой оценки недвижимости.

Иногда появляется общая информация об услугах, поэтому в зеленом окошке нужно нажать на аналогичную запись. Когда она станет активной, надо выбрать интересующую процедуру.

В поле вводят свой номер и получают конечный результат.

В этом случае вся информация представляется только в записи на сайте. Саму справку в электронном либо бумажном виде можно получить после оплаты госпошлины.

Самостоятельно и правильно рассчитать кадастровую стоимость практически невозможно. Это связано с тем, что специалисты, занимающиеся этим вопросом, берут во внимание большой перечень характеристик. Обычные люди без специального образования пропускают некоторые из них, поэтому сумма выходит неточной.

Почти все граждане, не работающие в этой сфере услуг, не смогут определить точную сумму налога, а также посчитать стоимость постановки недвижимости на кадастровый учет.

Для подсчета надо брать во внимание следующие данные:

  • цена за объект, полученная официальным путем через Росреестр;
  • площадь строения;
  • налоговая ставка, вычеты и льготы, полагающиеся гражданину.

Полученная сумма ежегодно вносится в Госказну. Еще один доступный вариант будет гораздо проще. В этом случае проведение оценки является бесплатной процедурой. По закону гражданам необходимо только заказать паспорт объекта, стоимость которого составляет 200 рублей.

Кадастровая стоимость жилья либо другого строительного объекта имеет большое значение и надо знать, что она означает. Его собственник исходя из выведенных данных должен оплачивать необходимую сумму.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.