+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как обманывают дольщиков

Содержание

Как не стать обманутым дольщиком

Как обманывают дольщиков

Обман дольщиков – явление распространенное, но некоторые настораживающие признаки его подготовки можно выявить самостоятельно, еще на этапе ознакомления с новостройкой. Прямо такие вещи не делаются, большинство схем рассчитано на тех, кто полагает подпись под договором гарантией его исполнения. Именно такими договорами покупателя квартиры вводят в заблуждение.

Как не пополнить ряды обманутых дольщиков? Предлагаем краткую памятку, в которой опишем самые настораживающие детали в документации и поведении застройщика и его представителей.

Законные виды договоров на строительство квартиры

Право на получение квартиры, за которую вы внесли деньги, дают только установленные законами 241-ФЗ и 215-ФЗ отношения:

  • на основании договора долевого участия в строительстве;
  • предоставление застройщиком жилищного сертификата;
  • участие в ЖСК или ЖНК на правах члена кооператива, который сам привлекает средства и сам выступает в роли застройщика, а не “кармана” для сбора денег.

Все остальные варианты, если речь именно о покупке квартиры (жилого помещения), представляются сомнительными, похожими на поиск обходного пути.

Проверка проектной декларации новостройки

Какие документы следует проверить при покупке квартиры с предварительным внесением средств? Начнем с ДДУ по 214 ФЗ. На этапе сбора информации об объекте следует найти сайт застройщика или новостройки (ЖК), но только официальный сайт, не полагаясь на заголовки! Сделать это несложно – обычно название ЖК на латинице является адресом сайта. Там должна быть выложена проектная декларация.

Закон обязывает застройщика разместить этот документ, если ведется реклама продаж квартир по ДДУ. Что смотреть в проектной декларации застройщика и как узнать все о новостройке, мы уже описали в другой статье. Рекомендуем сразу обратить внимание на подробное описание финансового положения девелопера и его вероятное попадание в реестр недобросовестных застройщиков.

Какие документы проверять у застройщика

Если документации нет на сайте, но вы все же заинтересовались новостройкой, посетите офис. Вам, заинтересованному лицу, обязаны предоставить для ознакомления:

  • проектную декларацию;
  • заключение экспертизы по проекту;
  • разрешение на строительство;
  • типовой договор по 214-ФЗ;
  • учредительные документы компании, в которых указаны все ее реквизиты.

Эти документы следует изучать внимательно и неторопливо, интересуясь следующими пунктами:

  • кому и на каких правах принадлежит участок (желательно застройщику, но допускается его аренда);
  • является ли новостройка жилым объектом (не апартаментами, не апарт-отелем и подобным);
  • какая форма договора прописана для продажи квартир;
  • имеется ли договор о страховании ответственности застройщика.

Далее переходим к другим подробностям. Это касается попыток навязать вам подписание предварительного договора.

Обратите особое внимание! Ловушки для дольщика

Запомните! Никакой вексель от застройщика, никакой предварительный договор не гарантируют вам получения квартиры! Ее могут продать на любом этапе и просто вернуть вам деньги, а могут затянуть процесс возврата так, что вы их просто не увидите.

Единственный документ, по которому застройщик берет на себя обязательство передать вам квартиру – это ДДУ. Но не вносите денег сразу, а если будут настаивать, то уходите.

Договор ДДУ обретает силу обязательства только после государственной регистрации. Внося средства по незарегистрированному договору, вы даете возможность повторно продать вашу квартиру.

Ни в коем случае не подписывайте договор займа, по которому вы даете застройщику денег “в долг” в обмен на квартиру.

Не давайте денег под вексель!

Не подписывайте инвестиционный и соинвестиционный договор – в нем вы соглашаетесь. что готовы разделить риски как инвестор, то есть, отдать свои деньги и ничего не получить на законном основании, если проект будет “провальным”.

Обратите внимание на описание второй сторону сделки. Это должен быть только застройщик, а не подрядчик, не “девелопер”, не инвестор.

Типичные схемы обмана дольщиков

Хорошо известные “серые” схемы мошенничества с дольщиками – это предложение заплатить и получить вексель, оформить оплату и договор через депозитарный счет в банке-партнере, подписать предварительный договор, в котором вам только обещают квартиру после оформления окончательного договора.

Что должно быть в договоре по ДДУ

Основной и единственный договор при схеме долевого участия – это ДДУ, в котором должно содержаться:

  • описание объекта с указанием, что получает дольщик по списку;
  • указание на то, что дом является жилым, полное описание (перечисление) признаков квартиры;
  • указание срока передачи объекта дольщику (с точностью до дня или квартала определенного года);
  • гарантии застройщика и пункт о том, какой период времени считается просрочкой, какие при этом выплачиваются компенсации и в какой форме;
  • точная и полная стоимость квартиры, включая вашу долю в общих и нежилых помещениях, придомовой территории – это окончательная сумма!

О мошеннических схемах с продажей квартир в ЖСК и ЖНК мы поговорим отдельно. А еще порекомендуем обращаться к юристу на предмет анализа договора и прочей документации.

Обманутые дольщики, кто такие и что делать

Как обманывают дольщиков

Обманутые дольщики – термин, который часто используется в России по отношению к участникам долевого строительства потерпевших в результате обманных действий застройщика, продавшего недвижимость на стадии строительства. За последние полгода в России появилось еще 16 тысяч обманутых граждан. Количество недостроенных домов и случаев разорения застройщиков повышается, а причины этому остаются.

Как появилось название обманутые дольщики

Дольщиками называют граждан, которые инвестируют свои деньги в постройку дома, в обмен на то, что в будущем они получат в нем жилье. Такой вариант покупки жилья привлекательный. Ведь тогда его можно будет купить по более низкой цене. Но и риски в таком случае высокие. Никто не гарантирует, что вложенные деньги в дальнейшем помогут стать владельцем квартиры.

Многие дома находятся на этапе застройки много лет, а люди продолжают ждать свое жилье, хотя возможность получить его только уменьшается. Такая схема используется многими мошенниками для получения денежных средств незаконным путем.

Другой причиной проблемы является несостоятельность компаний-застройщиков, когда они признают себя банкротами и прекращают работать, особенно из-за кризисной ситуации в экономике.

В России долевое строительство появилось в 90-е годы, когда экономика была нестабильной. Но даже сегодня много людей каждый год стают жертвами обманщиков, теряя свои средства и шанс купить жилье.

Кроме экономических проблем, это связано также с несовершенным законодательством и отсутствием соответствующего законного регулирования данного вопроса. Поэтому вкладчики сами обязаны знать способы обмана застройщиков. Впоследствии они смогут их избежать.

История строительства домов

Долевое строительство домов стало популярным в России в 2000-х годах. До 2004 года жилье на стадии застройки продавалось по соглашениям соинвестирования, но эти документы не регистрировались, что привело к повторным продажам одной квартиры и краху больших строительных компаний.

Первая часть обманутых дольщиков появилась в России в 2003-2005 годах. Определенная доля таких вкладчиков пришлась на Москву. К достройке проблемных многоквартирных домов власти привлекли большие строительные компании столицы.

В 2004 году был создан закон №214 «Об участии в долевом строительстве» для защиты инвесторов от повторных продаж, а соглашения между компанией и строительные компании начали записываться в Росреестре. По названию законопроекта покупателей жилплощади на стадии застройки начали называть дольщиками.

Но законодательство не может полностью защитить покупателей от мошенников. Они могут организовать нелегальные схемы продажи жилья, а также фиктивное банкротство строительных компаний. Граждан, которые пострадали от данных действий застройщиков стали называть пострадавшими дольщиками.

Важные даты в истории

В апреле 2005 года был создан закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулирует отношения, связанные с привлечением денег вкладчиков на основе соглашения.

Закон определил вероятную форму соглашения о долевом участии в постройке домов, направленную на защиту физ. лиц от мошенников. Данный закон регламентирует возможности инвестиции средств частными лицами в строительство и повысил ответственность застройщиков.

С периода вступления закона в силу большая часть компаний-застройщиков его проигнорировали, оставляя застройщиков без прав. Самое большое распространение приобрели: предварительное соглашение купли-продажи и вексельная схема. До 2009 года на вексельную схему и заключение документа купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж первичной недвижимости.

После 2008 года начался спад, цены на время снизились, но скоро начали расти. Застройщики также вернулись к давней схеме. Они собирали деньги с дольщиков и старались выиграть на этом. Но ресурсов на объекты скоро стало не хватать, сроки строительства срывались, и появилось много судебных исков от обладателей недостроенных квартир.

В 2013 году Путин подписал поправки к ФЗ № 214 о ведении реестра пострадавших дольщиков. Данный закон создан для того, чтобы не допустить простоя строительства многоквартирных домов. А также он призван сократить количество обманутых дольщиков. Но официально признать граждан обманутыми можно только при строительстве новостройки согласно законодательству.

В конце 2013 года начали действовать единственные для всех регионов РФ правила отнесения граждан к обманутым дольщикам. С 1 февраля 2014 года вкладчики могут быть включены в реестр пострадавших граждан.

Отзывы обманутых дольщиков

Обычно обманутые дольщики до последнего не оставляют планов получить свое жилье в новостройке. По их отзывам, лучше обращаться за помощью к юристам.

Ведь обычно суд выиграть по делу не получается по причине банкротства компаний-застройщиков. Обычно компании становятся банкротами по причине присутствия значительных долгов.

И якобы действуют они в рамках законодательства. Ведь все законодательные нормы вроде задействованы.

А чтобы не стать обманутым владельцем несуществующей квартиры, необходимо внимательно проверять пункты соглашения купли-продажи на этапе его заключения. Но если уже так случилось, что вас обманули, то самим обманутым следует объединяться и требовать у государства выполнения социальных обязательств.

Помощь обманутым дольщикам

В зависимости от установленных обстоятельств дела пострадавший вкладчик может попросить помощи у таких органов:

  • Суд. С помощью этого органа можно решить все имущественные конфликты с компанией-застройщиком. Пострадавшие вкладчики могут запросить заплатить неустойку за нарушение сроков сдачи объекта либо возвращение суммы, инвестированной в стройку. Исковое заявление подается в ближайший судовой орган по месту жительства истца.
  • Прокуратура. Этот орган отвечает за соблюдение всех законов. Он может сам проанализировать обстоятельства дела и принять меры, и направить его для разрешения в другой орган. Сюда можно подать заявление на неправомерные действия строительных организаций и другие органы, которые не желают исполнять собственные обязанности по защите прав дольщиков. Сделать это можно самостоятельно при визите в орган прокуратуры, по почте либо онлайн через интернет.
  • Городская либо районная администрация. Особенно стоит просить помощи у данного органа, если участок для застройки арендуется у государства. В такой ситуации глава города может сам подействовать на строительную компанию и решить вопрос через другие госорганы.
  • Полиция. Сюда можно обратиться, если действия строительной фирмы явно мошеннические. Например, она умышленно доведена до банкротства. Заявление следует подавать в то отделение полиции, которое располагается по месту проживания заявителя. К нему также необходимо прикрепить документы, удостоверяющие нарушения.
  • Роспотребнадзор. Этот орган защищает права потребителей. Здесь можно проконсультироваться, как нужно составить иск, и привлечь строительную фирму к ответственности.
  • Инспекция государственного строительного надзора. деятельность этого органа состоит в проверке исполнения фирмами правил строительства и выдаче разрешения на ввод дома в использование. Также инспекция может подать на такие компании в суд от имени обманутых вкладчиков.
  • Региональный департамент строительства. Данный орган прописывает реестр обманутых граждан и помогает им в зависимости от программ, принятыхкоторые действуют в определенном регионе. Он может помочь вкладчику перезаключить соглашение купли квартиры и получить жилье от другого застройщика.

Во многих регионах России есть особые Ассоциации обманутых дольщиков. Они также помогают решить их проблему. Желательно избирать для разрешения проблемы не один госорган, а подавать заявления и жалобы во все вероятные органы. Это ускорит процедуру рассмотрения дела и вероятнее всего привлечет застройщика к ответственности.

Способы обмана дольщиков

Все вероятные варианты обмана вкладчиков могут делиться на две главные группы:

  • Умышленное мошенничество застройщиков. В этой ситуации строительная фирма специально хочет обмануть людей, используя заключение неправомерных соглашений, включение в соглашение дополнительных условий; повторную продажу недвижимости, платы за лишние метры жилплощади либо намеренное доведение до банкротства.
  • Неумышленные действия. Это может быть банкротство на фоне нестабильной экономики либо нестабильной деятельности определенной строительной организации. В таком случае добиться наказания для застройщика вряд ли выйдет.

В долевом строительстве всегда будут присутствовать риски. И это не зависит от всех предпринятых мер вкладчика. 

Как вступить в реестр обманутых дольщиков

Реестр обманутых дольщиков в 2009 году – это гарантия того, что Минстрой будет учитывать гражданина для отчетности. Но вступить в него трудно, ведь каждый участник портит статистику. Поэтому чиновники говорят, что определенный объект не проблемный, ведь имеет разрешение на застройку.

Для вступления в реестр обманутых дольщиков необходимо записаться на прием в Стройинвест. С собой следует взять такие документы:

  • две копии заявления о включении в реестр;
  • ксерокопию паспорта;
  • копию соглашения долевого участия либо другого соглашения;
  • ксерокопии квитанции, которая подтверждает оплату соглашения;
  • постановление суда (если есть);
  • ксерокопии документов, удостоверяющие выплату компенсации застройщиком (если есть).

Чиновники анализируют заявление на протяжении 20 дней. После этого гражданина включают в реестр либо присылают ему отказ.

Как не стать обманутым дольщиком

Чтобы не попасть на обман, нужно следовать некоторым правилам. Необходимо убедиться, что заключаемое с застройщиком соглашение не противоречит законодательству.

По закону у строительной компании должны быть правоустанавливающие документы на участок, проект и разрешение на застройку.

Кроме того, необходимо внимательно прочитать текст соглашения и проверить, нет ли в нем тайных условий, на которые зачастую не смотрят обманутые дольщики.

Это может быть оплата за расторжение соглашения по инициативе покупателя в сумме 10 % от общей стоимости, регистрация соглашения за деньги и т.д. По законодательству данные условия незаконные. С застройщиками, которые заключают договора с такими условиями, вообще не стоит сотрудничать.

Также нечестные застройщики могут предложить дольщику вместо соглашения долевого участия подписать предварительное соглашение либо вступить в ЖСК. Первая схема является полностью неправомерной.

ЖСК – это законный способ, но благодаря нему компании-застройщики потом могут избежать ответственности.

Поэтому при покупке недвижимости на этапе застройки лучше заключать именно соглашение долевого участия в строительстве.

Если вы попали в проблемную ситуацию с застройщиком, то можно довести свою правоту через суд, либо другой госорган.

Компенсация обманутым дольщикам

Когда до окончания строительства объекта остается очень много времени, то проще расторгнуть соглашение с застройщиком и взыскать штраф. В первые полгода переносов безопасно отказываться от жилплощади. Свои средства можно получить без проблем. 

При расторжении соглашения компания-застройщик платит покупателю:

  • стоимость жилплощади;
  • проценты за использование средств;
  • неустойку за просрочку оплаты процентов;
  • штраф;
  • моральную компенсацию;
  • расходы на суд;
  • расходы на аренду жилья;
  • проценты, оплаченные за кредит.

При этом в реестр обманутых дольщиков вступать не нужно. В зависимости от того, сколько времени деньги находятся у застройщика, можно надеяться на возврат 140-240 % стоимости жилья.

За последнее время уровень защиты обманутых дольщиков разными госорганами сильно вырос. Они контролируют общую деятельность компаний-застройщиков, проверяют ее законность, а также стараются устранить все вероятные неясности в их работе. Но все же, чтобы не стать обманутым дольщиком, необходимо внимательно изучить соглашение, которое заключается на этапе приобретения квартиры.

Обманутые дольщики: почему их разочаровывает суд и что с этим делать — Право на vc.ru

Как обманывают дольщиков

Подавал на расторжение. Тоже задержали сдачу, тоже не известили о переносе сроков. Выиграл. Деньги жду до сих пор :-(.

Так пользователь одного популярного ресурса рассказывает о своем опыте с застройщиком. Все уже в курсе, как надо судиться с застройщиком – подавать претензию, слышать тишину в ответ и идти в суд. Я и сама писала статьи на эти темы – например, вот эту. Да и многие, помимо меня, пишут, как легко можно засудить застройщика.

Но, как и у всего остального, здесь есть обратная сторона медали – сам суд. И решение суда. Большинство дольщиков, которые на радостях бросаются писать претензии и подавать иски, понятия не имеют, как на самом деле может обернуться судебный процесс.

И едва ли юрист, который с удовольствием возьмется за их дело, расскажет об этом.

Итак, в судебных тяжбах с застройщиком есть 2 проблемы:

  • Не факт, что вы получите ту сумму, на которую претендуете
  • Не факт, что вы вообще получите хоть какие-то деньги

Первый факт становится очевиден в суде – в момент вынесения судьей решения по делу. Например, застройщик задержал сдачу квартиры. Вы, само собой, стали насчитывать неустойку, которая может доходить до очень приличной суммы денег.

Недавний пример – семья хотела взыскать 4,8 млн. рублей неустойки (за задержку 2-х парковочных машино-мест, но разницы нет), а судья решил, что и 200 000 рублей для них будет достаточно.

Людям пришлось дойти аж до Верховного Суда, где решения предыдущих судов были отменены.

ГК РФ Статья 333. Уменьшение неустойки

именно этой статьей застройщики спасают свои бюджеты – благодаря ей судья может урезать неустойку в 3, в 5, в 10 раз

Формула расчета неустойки проста: Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2

  • Н — неустойка;
  • СД — сумма договора;
  • СР — ставка рефинансирования;
  • ДП – количество дней просрочки;
  • 2 – двойной размер неустойки (пени), если договор заключен с физическим лицом.

Чем дольше вы ждете свою квартиру, тем существенней будет неустойка. У людей, которые ждут свои дома годами, копятся невероятные суммы. Которые потом зверски урезаются в судах.

Второй факт – завтра ваш застройщик станет банкротом. Теоретически. И ни один дольщик не выбьет у него денег, даже если на то есть постановление суда. Денег нет, но вы держитесь. С таким успехом выплат можно ждать десятилетиями.

Почему с застройщиком сложно судиться?

По-хорошему, суд всегда на стороне дольщика (он же – потребитель). Поэтому с высокой вероятностью суд вы выиграете, но сам застройщик отделается малой кровью. Чего же здесь сложного, раз дело в шляпе? Фишка в том, что сумма, которую суд присудил к выплате, может не удовлетворить вас от слова «совсем». И вы пойдете дальше, а именно:

  • в апелляцию
  • в кассацию
  • ВС
  • снова в первую инстанцию

Пока вы дойдете до Верховного Суда, может пройти 2-3 года. ВС, если и решает что-то, то по частным делам – судьи первой инстанции не могут руководствоваться никаким постановлением Пленума ВС на этот счет. Поэтому ВС может просто отменить все предыдущие решения (как и было сделано в деле, описанном выше) и вновь отправить вас в суд первой инстанции.

Обычно это занимает несколько лет. За это время ваш застройщик вполне может стать банкротом.

Почему бы не ограничиться решением первой инстанции? Для многих это дело принципа – застройщики слишком уверены в том, что суд точно не влетит ему в копеечку. Но для снижения суммы выплат нужны аргументы. Какие использует застройщик?

  • просрочка вынуждена и связана с действиями государственных органов
  • размер неустойки превышает размер обязательств по договору
  • размер неустойки существенно превышает средние ставки процентов по кредитам в регионе

Можно ли с этим что-то поделать? Нет. Практика судов первой инстанции убивает – дольщики не получают «выстраданных» денег, а идти дальше просто дорого и долго.

Несколько лет ожидания и споров могут оказаться критичными до такой степени, что дольщик спустит все свои деньги на суд, а застройщик весело «уйдет в банкротство».

Как альтернатива – воспользоваться финансированием судебных процессов, но не каждый инвестор возьмется за это, зная, чем может кончится дело.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

8 ошибок обманутых дольщиков – как точно лишиться и денег, и квартиры

Как обманывают дольщиков

Несмотря на усилия властей, проблема обманутых дольщиков не исчезает, а даже растет и ширится. Очередные поправки в закон о долевом строительстве могут привести к банкротству большого количества застройщиков. Эксперты считают, что к 2021 году площадь проблемных ЖК может вырасти до 21 млн кв. м.

(Читайте «Как я купил свежий воздух в ипотеку на 15 лет» — рассказ обманутого дольщика ЖК «Валь д'Эмероль»)

Словом, квадратные метры недостроев в России увеличиваются, растет число застройщиков-банкротов и обманутых дольщиков. Если вам не хочется митинговать и писать письма президенту, прочитайте несколько советов, которые помогут купить квартиру правильно и получить в итоге именно ее, а не дырку от бублика.

Ошибка №1 — покупать дешевые квартиры.

После краха огромной компании «СУ-155» по всей стране осталось множество обманутых дольщиков. Люди покупали у этого застройщика квартиры из-за цены. Квартиры, которые другие продавали от 2 млн рублей, в «СУ-155» стоили 1,5 млн рублей (а по акции и еще дешевле).

Недвижимость – не тот продукт, который может стоить дешево! И помните слова бессмертного Пушкина: «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизною!» Иначе все это может закончиться печально

Ошибка №2 — договор ЖСК!

«СУ-155» продавал квартиры не только по договорам долевого участия (ДДУ), но и по договорам ЖСК. С такими сделками любил работать и другой канувший в Лету застройщик — ГК «Мортон».

Обманутых дольщиков «Мортон» не оставил — все дома за ним достраивает ГК ПИК. Но следует помнить, что квартиры по ЖСК зачастую продаются, если у застройщика нет разрешения на строительство. ЖСК — это строительный кооператив.

Вступая в него, за все риски постройки дома отвечаете вы. А застройщик — просто строитель, нанятый кооперативом, и он может до бесконечности переносить сроки сдачи. К тому же договор ЖСК не регистрируется в Регпалате, и ваш пай может купить кто-то еще.

ЖСК – это двойные (тройные и так далее) продажи!

Ошибка №3 — подводные камни в ДДУ!

Нередко покупателей подводит беспечность — они не изучают документы застройщика. Не читают полностью ДДУ, не советуются с юристом. Но купить квартиру — это же не в магазин за колбасой сбегать! Вы же не собираетесь стать обманутым дольщиком? Тогда пусть застройщик пришлет вам или распечатает «рыбу» ДДУ, а юрист посмотрит.

ДДУ составляется по 214-ФЗ. Но некоторые застройщики добавляют в договор пункты, ущемляющие права дольщиков. Читайте что подписываете!

Ошибка №4 — дебет и кредит застройщика.

Еще прямо в офисе застройщика нужно попросить, чтобы вам показали:

– учредительные документы застройщика;

– свидетельство о государственной регистрации застройщика;

– свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

– бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;

– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

В интервью для Новострой-М юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов очень понятно объясняет, почему нужно запросить и посмотреть эти бумаги.

Тут не нужно быть экономистом, чтобы понять, если кредитная нагрузка у застройщика огого – это повод как минимум насторожиться, а как максимум — поискать другого застройщика и новостройку

Ошибка №5 — никаких устных договоренностей, если платите деньги!

Помните, что все договоренности с застройщиком, подразумевающие расплату деньгами, должны быть зафиксированы письменно! К примеру, если застройщик предлагает вам устно договориться забронировать квартиру и заплатить без чека — это подозрительно. Нужен договор бронирования и чек или расписка!

Ошибка №6 — ПДКП

Некоторые застройщики предлагают предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Но такой договор в отличие от ДДУ не регистрируется в Регпалате, то есть не защищает от двойных продаж.

Особенно опасно заключать такой договор на стадии котлована — если вы решите расторгнуть договор, задаток вам не вернут. ПДКП безопасен в одном случае: когда дом уже построен и проходит процедуру приемки госкомиссией — долгостроя опасаться уже не надо. А продают такой дом по ДПКП, потому что он уже не новостройка (ДДУ невозможен), но еще не вторичка (не сдан – нельзя ДКП).

Ошибка №7 — проверяем не только ЖК, но и застройщика

Здесь мы немного пересекаемся с информацией из ошибки №4, но все же — погуглите информацию про застройщика. Сегодня практически у каждой строительной компании есть сайт. Как и у «серьезной» новостройки.

Если на этих сайтах есть проектная декларация, разрешение на строительство, образец ДДУ, документы на коммуникации — всё в порядке, застройщик ничего не скрывает.

Посмотрите другие проекты застройщика — вовремя ли они были сданы, как о них отзываются жильцы. Замечательно, если имеется форум дольщиков. Отлично, если застройщик имеет «живые» страницы в соцсетях.

Ошибка №8 — сперва ДДУ, а потом деньги!

Вы выяснили, что ваш застройщик надёжен, и решили заключить с ним ДДУ? Оплачивать ДДУ нужно только ПОСЛЕ того, как он будет зарегистрирован в Регпалате. Что бы вам ни говорил застройщик, запомните — деньги вы платить только имея на руках ДДУ с печатью Регпалаты.

И еще важное. В ДДУ должны быть указаны:

– проектный номер квартиры;

– планировка квартиры с указанием метражей всех помещений;

– общая приведенная площадь квартиры, количество комнат, этаж, местонахождение квартиры на этаже;

– сроки завершения строительства и передачи жилья покупателю;

– сроки оформления права собственности (если вы подписали с застройщиком договор на оказание таких услуг);

– стоимость квартиры — полная или за 1 кв. м.

Шансов стать обманутым дольщиком нет при покупке готовой квартиры на вторичном рынке. Да, она стоит дороже, чем при покупке на этапе строительства. Зато никаких рисков. И не нужно ждать, когда, наконец, достроится дом. Так что, если «плаваете» на рынке новостроек и не обладаете железными нервами — помните, всегда можно купить готовую квартиру.

Если все же настроены на покупку жилья в строящемся доме, то прочитайте Очень Подробную Инструкцию, как проверить проект, застройщика и обезопасить себя максимально.

Как не стать обманутым дольщиком: основные схемы мошенников

Как обманывают дольщиков

2016-04-27T13:14+0300

2016-04-27T14:28+0300

https://ria.ru/20160427/1421312842.html

Как не стать обманутым дольщиком: основные схемы мошенников

https://cdn22.img.ria.ru/images/138180/65/1381806573_0:151:3077:1896_1036x0_80_0_0_3c1f10f2c9fab4bff8451dc490e3577c.jpg

РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png

Илья Ремесло

https://cdn21.img.ria.ru/images/104956/09/1049560905_1498:0:5141:3643_100x100_80_0_0_f883d22ed19d593aedef8dee35079c7d.jpg

В ходе недавней “прямой линии” с Владимиром Путиным поднимались вопросы обманутых дольщиков. Президент пообещал содействовать решению проблем граждан, оставшихся без жилья в Подмосковье. Проблема появилась не вчера — почти у каждого из нас есть знакомые, которые пострадали на миллионы рублей от действий застройщиков, обманувших их с жильем.

Вместе с тем, как показывает практика, юридически грамотные граждане могут избегнуть обмана при покупке жилья в строящемся доме и без вмешательства руководителя государства.

Обманутым участникам долевого строительства — обычной квартиры или лофта — необходимо знать наиболее распространенные схемы обмана дольщиков и не идти на поводу у недобросовестного застройщика.

Разберем наиболее типичные случаи махинаций и дадим советы, как им противостоять.

Для начала заметим, что действующий закон “О долевом участии в строительстве” достаточно надежно защищает покупателя и обязывает застройщика заключать именно договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

По данному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 ФЗ “О долевом участии в строительстве”).

Поэтому любая схема недобросовестного застройщика начинается со стремления заключить другой договор, вместо ДДУ.

Схема №1: Предварительный договор купли-продажи вместо долевого участия

К такой схеме застройщик прибегает, чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных ФЗ “О долевом участии в строительстве”. Предварительный договор — это документ, который содержит обязательство сторон заключить договор в будущем.

Заключив такой договор, застройщик не регистрирует его в уполномоченном государственном органе. При этом значительная часть оплаты за квартиру отдается при заключении договора.

Предварительный договор не содержит сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что дом будет когда-либо построен.

По такой схеме продаются не только обычные квартиры, но и так называемые апартаменты — по факту те же квартиры, но формально в нежилом фонде.

В качестве столь же типичного, сколь и вопиющего примера можно привести тысячи обманутых дольщиков группы Red Development в Москве, с которыми заключались как раз предварительные договоры купли-продажи.

Договоры не были зарегистрированы, в результате люди остались и без денег, и без квартир.

Теперь банк обращает взыскание на объекты застройщика (вместе с квартирами, за которые дольщики заплатили деньги), а самого застройщика банкротит.

В результате Промсвязьбанк, который якобы не в курсе, чем именно занимается застройщик, получает все активы должника, а люди, копившие и работавшие на свое новое жилье годами, остаются ни с чем.

Ключевую роль в этом случае могло бы сыграть внимание СМИ к критической ситуации, которая сложилась для сотен семей, не получивших свои апартаменты.

Кроме того, в связи с проведением вместо строительства капитального ремонта и перепланировки на таких дольщиков формально не распространяются нормы закона о долевом участии, т.е. имеет место ситуация, не урегулированная правом.

Представляется, что к ней также должны применяться нормы закона о долевом строительстве.

Как противостоять: не соглашаться на предварительный договор, настаивать на подписании ДДУ, а если все же подписали — не передавать большую часть оплаты по нему.
В случае если оплата уже произведена, а сроки подписания основного договора нарушены — не теряя времени, обращаться в суд и правоохранительные органы.

Еще один выход, который продиктован расхожестью этой мошеннической схемы, состоит в дополнительной ответственности банков, которые оперируют в том числе вложенными дольщиками деньгами. В этом случае кредиторы лишний раз подумают, прежде чем иметь дело с застройщиками, чья бизнес-активность вызывает оправданные подозрения.

Схема № 2: Двойная продажа

Эту схему можно встретить чаще при заключении предварительного договора, однако бывают и варианты с долевым участием.

Застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, либо продает уже реализованные ранее объекты, скрывая этот факт.

Такой случай недавно произошел в Иркутске, когда покупатели жилья в течение пяти лет ждали свою квартиру, а вместо этого узнали, что в ней живут совсем другие люди: 

Если речь идет о договоре долевого участия, то мошенническую схему организовать сложнее: договор подлежит регистрации государственным органом, соответственно, дважды его заключить не получится.

Однако возможны варианты, при которых договор не сдается на регистрацию либо сдается со значительной задержкой.

За это время подписывается еще один договор, который регистрируется, и покупателям остается лишь выяснять, кто первый получил права на жилье.

При этом варианте можно остаться без квартиры, но получить обратно вложенные деньги.

Кроме того, с точки зрения уголовного права такая ситуация квалифицируется как мошенничество, и привлечение к ответственности руководства застройщика имеет правовые перспективы.

В случае схемы с фирмой-посредником ситуация тяжелее: доказать прямой умысел на мошенничество крайне тяжело, так как формально договоры заключались разными компаниями. Остается лишь идти в суд, расторгать договор и возвращать свои деньги.

Как противостоять: перед заключением договора заказать выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений.

В случае заключения договора с посредником — проверить его полномочия и потребовать письмо за подписью застройщика, что данная квартира не является объектом других заключенных им договоров.

В самом договоре также должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.

В случае если договор уже заключен и вас обманули — необходимо прекратить ведение любых переговоров с мошенниками и обращаться в правоохранительные органы.

Схема № 3: Заключение договора без разрешительной документации на строительство

Эта схема представляет собой наиболее жесткий вид мошенничества и встречается сейчас гораздо реже, чем ранее. Застройщик предлагает заключить договор в отношении объекта, который он не собирается строить, либо не имеет на это разрешения от компетентных государственных органов власти.

Подобные действия являются мошенничеством — так, недавно был вынесен приговор (к слову сказать, удивительно мягкий) директору строительной компании “Кросс” в Самаре, которая обманным путем заключила с дольщиками более 180 договоров на сумму более 180 миллионов рублей. 

Какие же документы необходимо видеть, чтобы удостовериться в правах застройщика на строительство и продажу объекта?

Во-первых, это разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию, а также само право застройщика на осуществление строительства. В разрешении на строительство должен быть указан объект, на который оно выдано (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.

Во-вторых, это документы, подтверждающие право застройщика на землю, на которой идет строительство. Такими документами могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка. Эти сведения можно проверить, обратившись с запросом в общедоступный реестр прав на недвижимое имущество.

В самих документах должно быть четко указано, для чего предоставляется земельный участок застройщику и какие строения он там может возводить.

В-третьих, следует ознакомиться с документами о деятельности застройщика. Таковыми являются учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Данные документы позволят вам оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.

Мы рассмотрели лишь наиболее распространенные схемы обмана дольщиков. С развитием законодательства и правоприменительной практики схемы постоянно меняются и совершенствуются. Однако вышеизложенные рекомендации позволят вам избежать обмана в большинстве случаев.

Общим правилом должна стать внимательность при выборе застройщика и подписании документов, а в случае возникновения малейших сомнений нужно обращаться к юристу. Лучший способ борьбы с недобросовестными застройщиками — превентивный.

Советы юриста обманутым дольщикам

Как обманывают дольщиков
sh: 1: –format=html: not found

Мы, Юристы Законного Права по спорам с застройщиками, работают по этой специализации уже много лет. Суд с застройщиком – не прозрачное дело.

Для победы в процессе необходимо знать компанию Застройщика “изнутри”, быть готовыми к поворотам судебного процесса и “подводным камням”, которые преподносят нанятые адвокаты застройщика.

Трем юристам из нас даже пришлось какое-то время поработать с ТОЙ СТОРОНЫ, быть юристами нескольких питерских застройщиков. Это дало бесценные знания. По части разведданных, как застройщики обманывают своих дольщиков мы знаем всё!

Чтобы не попасть в красивую ловушку и не вложить деньги в дешевое строящееся жильё, а в итоге потерять их, остаться ни с чем, проконсультируйтесь у нас! Или хотя бы прочитайте наши советы для дольщиков!

Откуда берутся обманутые дольщики, что им делать и как среди них не оказаться Сегодня не каждый помнит, что были времена, когда социальный найм был явлением всеобщим, а государство, пусть иногда и очень неспешно, но предоставляло жилье всем. Однако на смену патриархальной неспешности СССР пришел жесткий современный рынок, и каждый сегодня сам ищет себе средства к существованию и крышу над головой.

Но если найти себе хоть какую-то работу сегодня не особенно трудно, то вот жилищный вопрос стал острым как никогда ранее.

Причина этому проста и очевидна всем

Достаточно взглянуть на ценовую планку жилья, чтобы без всяких сомнений сказать: обычный средний гражданин способен приобрести себе квартиру только в одном случае – если случится чудо.

Ведь накопить те суммы, которые запрашивают сегодня продавцы жилья, едва ли можно за хоть сколько-нибудь адекватные сроки. А если говорить о квартирах в Первопрестольной или в Северной столице, то тут не хватит и десяти жизней. И это если не учитывать бесконечные перемены экономической ситуации и кризисные тенденции последнего времени.

И что делать?

Жить ведь где-то надо…

Задайте вопрос, мы в онлайне!Доступные способы Гражданам надо где-то жить, и именно поэтому такие способы должны быть – иначе общество станет неустойчивым и потрясения не заставят себя ждать. Не удивительно, что варианты появились – пусть не самые доступные, но при достаточных усилиях свое жилье становится, по крайней мере, достижимым.

И одним из таких вариантов стало долевое строительство, которое достаточно быстро стало весьма популярным среди соотечественников.

Его ключевая идея заключалась в том, что квартира не покупается, а строится на те деньги, которые предоставляет заинтересованный гражданин, и этот гражданин, подождав немного, становится владельцем жилья по цене значительно скромнее рыночной.

Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 921904-34-26,адрес офиса на Сенной

Насколько радужной оказалась реальность?

С первого взгляда долевое строительство – это сказка, а не возможность. Еще бы: приобретается вполне серьезная квартира, а затраты на нее – скромные и вполне посильные.

Однако радужные очки очень быстро разбиваются от контакта с повседневностью, и стоит внимательно присмотреться, как станет очевидно – риски этой схемы просто огромны. Ведь с экономической точки зрения любой дольщик – это инвестор.

И инвестиция, которую он делает в свое будущее жилье, для любого экономиста будет очевидно рискованной, потому что вкладывается она, если взглянуть на ситуацию беспристрастно – в пустое место.

Причем в самом буквальном смысле: на момент, когда застройщик начинает собирать миллионные инвестиции своих дольщиков, у нее есть именно это самое пустое место – пустой земельный участок.

Ах да – еще есть две бумажки, разрешение на строительство и проектная декларация. Даже полному дилетанту ясно, что все это не стоит почти ничего. Так что фактически дольщик платит за надежду на то, что когда-нибудь у него своя квартира появится.

А там, где платят за надежду, обычно мгновенно появляются мошенники.

Миллионы дольщиков на блюдечке с каемочкой Получить деньги за пустое место – слишком соблазнительная ситуация для тех участников строительного бизнеса, которые не прочь воспользоваться доверием себе на пользу.

Такой застройщик получает нужные разрешения и документы, проводит красивую и впечатляющую рекламную компанию, собирает деньги, переводит их на левые счета и растворяется в пространстве бесконечности, оставляя за собой либо пустой участок, либо вялую имитацию строительства.

И, разумеется, обманутых дольщиков. К завершению прошлого века такое явление из разряда иногда встречающихся перешло в категорию всеобщего распространения, а выражение «обманутый дольщик» из обычной констатации факта превратилось в термин и жизненное достижение.

Масштаб проблемы вызвал адекватную реакцию властей, которые решили хоть как-то ограничить лавину обманутых дольщиков и приняли знаменитый закон ФЗ-214.

Задача того документа была разумной и благородной – в систему отношений долевого строительства нужно было внести ограничения и установить наконец-таки порядок.

Закон действительно стал полезным: многие «серые» схемы оказались за рамками законных, что получения денег дольщиков теперь был абсолютно необходим ДДУ, а уровень ответственности застройщиков серьезно вырос.

Но парадокс ситуации – в том, что обманутые дольщики не стали вехой прошлого, они по-прежнему никуда не делись.

Ведь на каждый хитрый закон всегда есть пытливый и изобретательный криминальный ум. И несмотря на то, что с момента принятия ФЗ-214 прошло уже много лет, и закон все это время совершенствовался – люди все равно продолжают терять жилье и деньги.

Ужасы рынка из уст застройщиков Версия самих застройщиков больше напоминает депрессивный роман об экономическом крахе богатого семейства.

Они без конца повторяют, что в любом предпринимательстве всегда полно рисков – и строительная сфера здесь совсем не исключение.

А особо хитрые вообще переходят к обвинению самих дольщиков в том, что из-за них, дескать, не строятся дома, чахнут продажи – и вообще сами дольщики виноваты практически во всем.

Естественно, что такие объяснения у самих обманутых дольщиков вызывают в лучшем случае недоумение: они ведь вполне законно и согласно договору все уплатили, так что считают свое желание вернуть сложенные средства естественным – эти деньги им непросто достаются. Вот только законодательство практически не предоставляет им разумных выходов для хоть сколько-нибудь удовлетворительного разрешения ситуации.

Как избежать участи обманутого дольщика?

Первое правило не желающего стать обманутым дольщиком – это внимательно слушать самих обманутых дольщиков.

А они говорят о том, что будь они в момент заключения договора более информированными и более внимательными, и проблемы бы обошли их стороной.

Так о чем полезно знать и куда полезно смотреть? Начать надо с того, что убедиться: заключаемый договор никаким нормам российского законодательства не противоречит.

Если строительная компания начинает отношения с того, что подсовывает незаконный договор – зачем тогда ввязываться в отношения с ней? Ведь ясно же, что такие попытки этот застройщик продолжит и в дальнейшем.

Текст договора нужно в компании компетентного юриста проверить на хитрые условия и неявные ловушки, типа навязываемых услуг, или возможностей для застройщика разорвать договор по инициативе дольщика и в размере 10-процентной величины от стоимости.

Что-то нашлось?

Тогда, застройщик, прости – наша встреча была ошибкой и мы поищем другого. Но если с договором все путем, продолжить изучение ситуации следует, выяснив все о застройщике.

Она должна получить статус застройщика, а значит, она не только должна иметь проектную декларацию, но и заблаговременно получить разрешение на строительство и, естественно, обзавестись всеми полагающимися документами на участок земли.

Третий момент – заключать следует Договор ДДУ и только его. Никаких предварительных договоров даже близко быть не должно, и никакое вступление в ЖСК не подойдет. Ведь в первом случае незаконным будет привлекать деньги граждан, а ЖСК – безусловно законный вариант, но он намного слабее защищен законами и не предоставляет такого объема гарантий, как ДДУ. И, наконец, нужно заняться разведыва

тельными мероприятиями – выяснить, какой репутацией пользуется застройщик на настоящий момент. Можно выяснить это и в результате собственного импровизированного расследования, можно воспользоваться услугами профи, но выяснить некоторые сведения абсолютно необходимо.

  • Что раньше эта строительная компания возводила?
  • Что говорят о ней граждане и есть ли среди них обманутые дольщики?
  • Есть ли на счету этого застройщика долгострои?

Давно ли она вообще на строительном рынке? По утверждениям обманутых дольщиков, если бы они сделали все это вместо того, чтобы наивно «вестись» на рекламу – деньги были бы целы и квартира была бы уже построена.

Есть ли повод для отчаяния?

Предположим, вы все-таки заключили договор с не слишком благонадежной строительной компанией и именно ваш объект оказался проблемным. Нельзя сказать, что ситуация жизнерадостная – но и для отчаяния сейчас не время.

Настраивайтесь на достаточно длительную и сложную борьбу, причем не только с самого застройщика, но и с госструктурами, которые не особенно желают что-то предпринимать.

Опыт многих обманутых дольщиков показывает, что рассчитывать на госорганы абсолютно не стоит, ведь они стремятся занять максимально далекую от них позицию, тянут время, обещают то, чего делать не планируют, а иногда и вводят в заблуждение целенаправленно.

Проблема будет решаться только тогда, когда о ней узнает как можно больше людей.

Поэтому с этим затягивать совершенно не нужно: как только проблема наметилась – письма должны вагонами лететь во се инстанции, а митинги и пикеты должны стать нормой бытия – только так можно вернуть кровно заработанные собственные средства.

Естественно, что застройщик тут же перейдет в нападение и будет засыпать вас лозунгами типа «вы сами себе мешаете».

Но мешаете вы только одному – тихо воровать ваши деньги. Поэтому никаких отказов от судов и обращений в прокуратуру даже близко быть не должно – иначе все деньги уплывут на счета, а их новые счастливые обладатели будут с комфортом проводить время в шикарных собственных жилищах. В отличие от вас. Реагировать на проблему надо мгновенно еще и потому, что в этих делах судебные инстанции демонстрируют максимально эффективность и результативность именно на ранних стадиях.

Тогда они реально могут помочь вернуть деньги или активировать замороженную стройку. Поэтому не время расслабляться – действуйте, ведь только так вы реально сможете себя защитить.

Как защитить себя в споре с застройщиком, если вы дольщик и участвуете в долевом строительстве

Сегодня в стране ведется бурное жилищное строительство. Очень часто, застройщик, чтобы собрать деньги, начинает стройку, ориентируясь на дольщиков, которых он привлечет, в схему долевого строительства. Многие россияне предпочитают покупке жилья на вторичном рынке, приобретение нового жилья. Новое жилье – это новый дом, новая планировка, жилье «без истории», более доступная цена.

Правда, есть и нового жилья есть и недостатки, если вы начинаете финансово участвовать в его строительстве, то есть шанс, что стройка может, на каком-то этапе, заморозиться, а компания застройщик, перестанет выполнять свои обязательства перед дольщиками. Обманутому дольщику необходимо защитить свои права, и компенсировать свои затраты, или принудить застройщика выполнить свои обязательства.

Для того, чтобы не оставить обманутого дольщика, один на один с недобросовестной компанией-застройщиком, в нашем законодательстве существуют определенные законодательные акты и нормы, которые определяют деятельность застройщика и его взаимодействие с дольщиком, на всех этапах долевого строительства. В связи с существованием прописанных правил и норм, юристы Законного Права, могут вести защиту дольщиков юридически обоснованно и качественно.

Юридические консультации по договорам застройщика – первый шаг к благополучному разрешению спора.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.