+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как продать квартиру за материнский капитал инструкция

Содержание

Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам в 2020 году

Как продать квартиру за материнский капитал инструкция

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.

Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Образец заявления  в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора.

Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога.

Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Как продать квартиру с материнским капиталом – пошаговая инструкция

Как продать квартиру за материнский капитал инструкция

Материнский капитал используется для улучшения условий жизни семьи. Но в некоторых случаях требуется не покупка, а продажа квартир, для приобретения новой недвижимости. Сделать это можно, но с соблюдением всех законодательных требований, иначе в сделке вам будет отказано.

Согласно положениям ФЗ РФ ст. 122, купчие с участием несовершеннолетних, оформляются нотариально

Когда разрешена продажа недвижимости с маткапиталом

Если вы сомневаетесь, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, обратите внимание на основные причины смены жилья:

  • Необходимо расширить жилищную площадь.
  • Поблизости отсутствует полноценная инфраструктура.
  • Состояние квартиры несет угрозу жизни жильцов.
  • Планируется смена населенного пункта.

Получить возможность продать недвижимость можно исключительно для соблюдения и защиты интересов детей, не достигших совершеннолетия

Основные этапы как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продать жилье можно лишь в том случае, если семья уже нашла достойную замену. Отчуждение осуществляется в соответствии с действующим законодательством. Чтобы сделка прошла безупречно, достаточно выполнить следующее:

1. Подать заявку в ООиП

Продать квартиру с материнским капиталом без выделения долей не представляется возможным. Главное условие для разрешения отчуждения – включение в круг собственников как взрослых, так и малолетних детей. Только после этого совет ООиП имеет право рассматривать заявку на продажу объекта.

Каким должно быть жилье, взамен квартиры с маткапиталом

Можно продать квартиру, если вложен материнский капитал только в том случае, если есть возможность обеспечить

  • Такую же или большую долю ребенка в новом доме.
  • Усовершенствованные условия проживания для несовершеннолетнего.
  • Равное или большее число квадратных метров нового жилья для каждого члена семьи, относительно отчуждаемого объекта.

В ООиП необходимо подтвердить намерение продать квартиру, представив письменные доказательства соблюдения всех условий

Нужен агент
по недвижимости?

Пакет документов для ООиП

К типовой форме заявления потребуется приложить:

  • Справку о составе семьи.
  • Паспорта и свидетельства участников сделки.
  • Предварительную купчую.
  • Свидетельство о браке или его расторжении.
  • Документы на долю или регистрацию ребенка в новом жилье.
  • Правоустанавливающие бумаги на отчуждаемый объект.
  • Техническую документацию на жилье.

Риски покупки на вторичном рынке велики. Не всегда есть возможность быстро подобрать оптимальный обмен недвижимости. В этом случае обязательным является открытие счета в банке на имя малолетнего ребенка. На него зачисляется соразмерная доля от продажи недвижимости

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом быстро? Это зависит от комиссии. Рассмотрение заявки занимает от недели, до нескольких месяцев. Обойти попечительский совет нельзя. Если вы продадите квартиру, нарушив законодательство, сделка будет признана недействительной.

2. Оформить сделку нотариально

Продать недвижимость, купленную на материнский капитал, можно только в нотариальной конторе – государственной или частной. Для заключения купчей подготовьте пакет документов:

  • Право собственности.
  • Договор о намерениях.
  • Приказ ООиП, разрешающий отчуждение.
  • Информацию о зарегистрированных жильцах в квартире.
  • Выписку об отсутствии долгов по коммуналке.

При заверении КП учитывается не только необходимость продать долю в квартире, но и прописать все положения по новому объекту.

Заключенный договор нужно внести в базу Росреестра

3. Провести взаиморасчет

По закону, если в соглашении задействованы малолетние, можно продать жилье, купленное на материнский капитал, в день покупки нового. Стоит учесть, что органы опеки могут указать первостепенность приобретения, а не отчуждения недвижимости. Но в этом случае могут возникнуть разногласия и опасения сторон.

Чтобы сделать куплю-продажу безопасной, нотариус обеспечивает депозит, но такая услуга платная

Стандартно оплата квартиры осуществляется при помощи:

  • Налички. Стороны составляют расписку, в присутствии нотариуса.
  • Депозита. Расчетные средства находятся на счету, доступ к которому возможен только после заключения сделки.

Такой обмен жилья законодательно приравнивается к обмену. Соответственно регистрируются две КП одновременно.

Все положения, регулирующие отношения сторон, участников сделки КП, регулируются Гражданским Кодексом РФ

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Узнать подробнее, как продать квартиру с материнским капиталом максимально выгодно и без рисков, можно у специалистов АН «Колизей». Звоните, мы детально расскажем обо всех нюансах отчуждения недвижимости!

Как продать квартиру людям с материнским капиталом

Как продать квартиру за материнский капитал инструкция

Время чтения 4 минутыСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

В большинстве случаев материнский капитал направляется именно на улучшение жилищных условий. За эти деньги можно приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке.

Однако здесь для покупателя и продавца есть определенные нюансы.

В этой статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру людям с материнским капиталом, на что обращать внимание при такой сделке и как обезопасить себя от мошенничества.

Подтверждение платежеспособности

Сертификат государственного образца – единственный документ, подтверждающий право на использование материнского капитала. Тем не менее, его могут подделать, как и любой другой документ. Поэтому прежде всего нужно затребовать у потенциального покупателя справку «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки».

Покупатель подает заявление в отделение Пенсионного фонда по месту жительства, после чего справка выдается ему в течение трех дней. Это стандартная и очень простая процедура. Если владелец сертификата отказывается предоставлять справку, это свидетельствует о недобросовестности или обычной лени. В любом случае, продавец квартиры имеет полное право требовать подтверждения платежеспособности.

Особенности и варианты сделки

Поскольку материнский капитал не выдается наличными средствами, то оплата осуществляется только по безналичному расчету.

Есть два варианта продажи жилья людям с маткапиталом:

  • Без получения кредита. Пенсионный фонд просто перечисляет деньги на счет продавца. ПФ особенно придирчиво относится к договору купли-продажи и может затягивать перечисление денег.
  • По ипотеке. Деньги продавцу перечисляет банк, с которым покупатель оформляет договор ипотечного кредитования. Этот вариант для продавца более удобен. Банк переводит сразу всю сумму, а затем уже получает компенсацию от ПФ. Если же сделка осуществляется без привлечения ипотеки, продавцу придется ждать перечисления средств до 2 месяцев.

Порядок действий

Вне зависимости от выбранного варианта сделки (по ипотеке или напрямую с ПФ), поочередность действий остается примерно одинаковой:

  1. Проверка платежеспособности покупателя (см. выше).
  2. Оформление договора. Нюансы этого этапа описаны в разделе «Особенности договора». В документе обязательно указывается, что жилье приобретается на материнский капитал. Образцы можно получить в Пенсионном фонде.
  3. Государственная регистрация договора. Для этого он подается в Регистрационную палату, которая в течение 5 дней выдает покупателю право собственности на квартиру. За это время покупатель переводит продавцу первый взнос собственными или кредитными деньгами.
  4. Передача в Пенсионный фонд заявления с банковскими реквизитами продавца. К заявлению покупатель также прикладывает свидетельство о государственной регистрации права собственности, сертификат на материнский капитал и паспорта (в т.ч. и продавца).
  5. Получение денег. ПФ рассматривает заявление и в течение 2 месяцев переводит деньги на счет продавца.
  6. Снятие обременения в Регистрационной палате. Это нужно делать только после того, как продавец получил полностью всю сумму. Если материнского капитала не хватает, покупатель должен покрыть разницу из собственных или кредитных средств. До полной уплаты снимать обременение нельзя.

Общая долевая собственность

Закон допускает приобретение жилья за материнский капитал только в долевую собственность, с выделением равных долей всем членам семьи (дети, супруги). Это важно для обеих сторон сделки, чтобы она могла успешно совершиться.

Покупатель обязан предоставить в ПФ обязательство об оформлении приобретаемого жилья в долевую собственность с указанным размером долей для каждого члена семьи. Обязательство заверяется нотариально.

Если этот документ не будет предоставлен в ПФ, деньги продавцу квартиры могут так и не перечислить. Поэтому рекомендуется лично проконтролировать подачу обязательства.

Также квартира может оформляться в долевую собственность не сразу после продажи. В таком случае в договоре купли-продажи обязательно указывается, что деньги перечисляются продавцу после предоставления Пенсионному фонду. обязательства об оформлении долевой собственности.

Особенности договора

Сделка осуществляется посредством договора купли-продажи, у которого есть некоторые особенности. Обратите внимание на следующие пункты:

  • До момента перевода всей суммы из ПФ на жилье накладывается обременение. В договоре указывается, что до получения денег квартира состоит в залоге у продавца.
  • В договоре купли-продажи указывается банковский счет продавца, на который Пенсионный фонд перечисляет деньги. Обязательна следующая информация: номер счета физического лица, ФИО лица, на которое открыт счет, почтовый адрес, ИНН и другие реквизиты банка.
  • В качестве покупателей необходимо перечислить всех членов семьи (супруги, дети), а не только владельцев сертификата. Если кто-либо из членов семьи не может присутствовать во время совершения сделки, он дает письменное согласие другому лицу на действия от его имени.
  • В договоре обязательно указываются реквизиты сертификата на маткапитал: номер, дата выдачи, дата и номер решения о выдаче, а также орган ПФ, выдавший сертификат.
  • Обязательно указание суммы, которая должна быть перечислена Пенсионным фондом на счет продавца.

Риски продавца и порядок действий при продаже квартиры за маткапитал

Как продать квартиру за материнский капитал инструкция

У процедуры покупки дома или квартиры с участиемматеринского капитала есть свои нюансы.

Сделка имеет определенный порядокдействий и сопровождается сбором дополнительной документации, в отличие отприобретения жилья за наличные средства.

Каждый продавец и покупатель желаетполучить гарантии того, что сделка не сорвется. Изучим особенности продажи квартирыс использованием материнского капитала и пошаговую последовательность действийдля продавца.

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

  1. Без получения кредитных средств от финансовыхучреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, анедостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средстваиз Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательнопроверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительнозатянуться.
  2. Через ипотечное кредитование. В этом случаефинансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потомуже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительныйспособ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

  1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметьстатус жилого комплекса.
  2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
  3. Приобрести недвижимость можно после исполненияребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки випотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участникамипроцесса заключается самостоятельно.

Особое внимание нужноуделить договору купли-продажи, в котором в обязательном порядке нужнопрописать нюансы перечисления денег и перехода права собственности.

Риски для продавца, связанныес перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должензнать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

  1. После того, как найден клиент, продавцу нужнопроверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немалослучаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потоммесяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
  2. Приходится подстраиваться под условия программыматеринского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. Вэтом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
  3. Пенсионный фонд перечислит денежные средстватолько после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, чтоон является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионныйфонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. Вэтом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателячерез судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей.

В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года.

Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

Риски при ипотеке с мат. капиталом

Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее втом плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда ввыплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряднеприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

  1. Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
  2. Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

Рекомендации, как обезопасить сделку — последовательность действий

Пошаговая инструкция для продавца по продаже недвижимости заматеринский капитал:

  1. В первую очередь продавец должен найти клиентадля продажи квартиры и проверить его документы, в том числе выписку со счета,на котором хранится материнский капитал.
  2. Далее необходимо проверить, соблюдены ли условияполучения капитала (подходит ли квартира для покупки на средства мат. капитала,исполнилось ли ребенку, по которому он получен, 3 года в случае покупки не випотеку и т.д.).
  3. Далее необходимо заключить договоркупли-продажи, если покупатель оставшуюся часть суммы оплачивает собственнымисредствами. Если человек собирается оформлять ипотечный кредит, то сначаланужно дождаться одобрения из кредитного учреждения, а уже потом оформлять вседокументально.
  4. После регистрации договора в Росреестрепокупатель должен предоставить выписку из ЕГРН и другие необходимые документы вПенсионный фонд по месту жительства. Данную обязанность необходимо прописать вдоговоре купли-продажи.
  5. В течение месяца и 10 дней продавцу должны бытьперечислены средства из ПФ. Если квартира покупалась в ипотеку, то банкотправит средства бывшему владельцу сразу после получения информации орегистрации сделки. Отношения с Пенсионным фондом в данном случае будут заботойкредитного учреждения.

Обратите внимание на советы специалистов, которые помогутминимизировать риск проблем, связанных с продажей недвижимости, если частьювзноса является материнский капитал:

  1. При заключении договора купли-продажи нужнопривлекать нотариальную контору для подготовки документов и их проверки.
  2. Обязательно предварительно проверяйтеплатежеспособность клиента.
  3. Договор должен содержать все нюансы сделки,особенно касающиеся материнского капитала.
  4. Если подразумевается оформление в долевуюсобственность нескольких покупателей, то в договоре указываются в обязательномпорядке персональные данные всех будущих собственников.
  5. В договоре стоит прописать, что покупательобязуется в течение пяти рабочих дней после регистрации сделки посетить ПФ инаписать заявление на передачу средств.
  6. Указать дополнительные варианты оплаты и порядокпредоставления денег.
  7. В договоре должно быть обязательно прописано,что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала.

Обязательное условие, которым многие пренебрегают, — это подробные данные о сертификате. Нужно указывать в договоре его номер, сумму, дату выдачи, дату и номер решения о выдаче, а также орган Пенсионного фонда, который выдал сертификат.

Как продать квартиру с материнским капиталом, получение разрешения органов опеки, необходимые документы

Как продать квартиру за материнский капитал инструкция

Желая продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно учитывать ряд нюансов. Поскольку данная субсидия выдаётся для улучшения жилищных условий ребёнка, то при продаже квартиры и покупке новой его интересы не должны быть ущемлены. За этим следит Пенсионный фонд и органы опеки.

Можно ли продавать квартиры, купленные на материнский капитал

В стоимости квартиры материнский капитал составляет только часть, но его использование обязывает родителей выделить долю для детей (согласно ФЗ №256). Соответственно, сложности при продаже могут возникнуть, если дети несовершеннолетние.

На практике возможны следующие варианты, как продать квартиру с материнским капиталом:

  • В случае достижения ребёнком совершеннолетия, он сам может распорядиться своей долей. Достигнув договорённости, все члены семьи могут продать квартиру в рамках одного договора или её части по нескольким договорам купли-продажи.
  • Если же ребёнок несовершеннолетний, то продать квартиру можно только при наличии письменного согласия органов опеки и попечительства.

С выделением доли детям связаны некоторые особенности. В ситуации, когда не удаётся выделить долю немедленно после приобретения квартиры, родители должны оформить обязательство (заверенное нотариусом) выделить эту долю в течение полугода.

Условия продажи

Необходимость получить согласие органов опеки поставит перед родителями ещё одно требование. Данное согласие выдадут лишь при условии предоставления ребёнку доли в другой жилой недвижимости. При этом по основным параметрам она должна соответствовать его доли в продаваемой квартире.

Наиболее простой способ – купить новую квартиру и выделить долю в ней. Кроме этого, можно:

  • Предоставить детям долю в другом жилом помещении. Это позволит сэкономить деньги, которые можно положить на банковский счёт детей.
  • Также квартиру можно не продавать, а обменять.

Чтобы понимать, как продать квартиру, если вложен материнский капитал, нужно знать порядок обращения в органы опеки и попечительства.

Дело в том, что некоторые родители совершают ошибку, сначала покупая новую квартиру и выделяя в ней доли детям, а потом обращаясь в ООП за разрешением на продажу старой.

В таком случае ребёнок оказывается обладателем двух долей в разных объектах недвижимости и при продаже одного из них, он эту долю теряет в любом случае. То есть интересы ребёнка будут ущемлены, а значит, ООП не выдаст разрешение.

Чтобы этого избежать, нужно сначала обратиться за разрешением на продажу квартиры, а потом уже покупать новую и выделять в ней доли.

Порядок продажи квартиры, приобретённой с использованием маткапитала

Процесс продажи квартиры, в которой была использована государственная субсидия на поддержку детей, включает в себя несколько обязательных этапов. Рассмотрим их подробнее.

Поиск равноценного жилья

Органы опеки не просто требуют найти жильё взамен продаваемого, но и оценивают данный объект недвижимости по конкретным параметрам:

  • Площадь квартиры. Ребёнок должен получить долю, площадь которой не меньше той, что принадлежала ему в старой квартире.
  • Размер доли. Он не может быть уменьшен даже, если площадь новой квартиры больше. То есть, если ребёнок владел третьей частью квартиры, то и в новом жилье ему полагается третья часть.
  • Место расположения недвижимости. Нужно учитывать инфраструктуру района, в котором приобретается квартира. Если она по каким-то параметрам уступает той, что была по предыдущему месту жительства, то чем-то данное место должно, наоборот, быть лучше предыдущего.

Помимо учёта данных параметров нужно понимать, что факт предоставления доли в будущем нужно доказать уже сейчас. Для этого стоит заключить с продавцом новой квартиры предварительный договор купли-продажи.

Получение согласия членов семьи

При продаже жилья, купленного на материнский капитал, нужно согласие супруга на данную сделку. Если ребёнку уже есть 14 лет, то и его согласие также понадобится. Оформлять его нужно письменно в свободной форме.

Получение разрешения органов опеки

После подбора нового жилья и достижения согласия семьи по вопросу продажи нужно посетить органы опеки и попечительства по месту проживания. Там родители должны будут составить заявление и подать доказательства того, что интересы ребёнка не будут ущемлены. Таковым может быть предварительный договор купли-продажи жилья.

Заявление заполняют оба родителя, либо опекуны ребёнка, если родителей у него нет. В этом случае у опекунов должны быть документы, подтверждающие их права представлять интересы ребёнка.

В перечень документов, которые нужно представить в ООП вместе с заявлением входит:

  • Паспорта родителей.
  • Свидетельство о рождении или паспорт ребёнка.
  • Свидетельство о браке или разводе родителей.
  • Выписка из ЕГРН в качестве доказательства права собственности на данную квартиру.
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры.
  • Выписку об отсутствии долгов.
  • Документ об оценочной стоимости жилья.
  • Предварительный договор купли-продажи нового жилья. Он должен быть заверен нотариусом.
  • Письменное обязательство совершения сделки и предоставления детям доли в новом жилье.

Подавать в ООП нужно оригиналы и копии данных документов. На их проверку уйдёт от 2 до 4 недель. В некоторых случаях сотрудники данного органа могут посетить новое жильё, чтобы удостовериться, что оно соответствует требованиям к жилищным условиям ребёнка.

После получения разрешения органа опеки нужно совершить сделку в течение 3 месяцев, иначе придётся обращаться в ООП за новой справкой. Но долю ребёнку нужно выделить вообще в течение месяца. Поэтому не стоит затягивать с реализацией договорённостей о покупке новой квартиры.

Подготовка документов

При продаже квартиры с материнским капиталом нужно собрать не только пакет документов для подачи в ООП, но и те бумаги, что необходимы для заключения самой сделки купли-продажи. Нотариусу нужно предоставить:

  • Паспорта участников сделки и свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
  • Документы, дающие право опекуну представлять интересы ребёнка, если в сделке участвует он, а не родители.
  • Справка о составе семьи.
  • Разрешение ООП.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписку из ЕГРН.
  • Кадастровый паспорт квартиры.
  • Акт приёма-передачи.
  • Выписка со счёта и квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Договор о выплате аванса.
  • Договор аренды банковской ячейки.
  • Справка о психическом здоровье продавца.

Если в сделке участвует доверенное лицо, то нужна и его нотариально заверенная доверенность.

В некоторых случаях покупатели могут потребовать и другие документы, чтобы более тщательно проверить законность проводимой сделки.

Регистрация сделки

После проверки документов нотариусом и подписания договора купли-продажи, обе стороны сделки должны обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности.

В эту организацию нужно предоставить:

  • Договор купли-продажи и передаточный акт.
  • Заявление.
  • Квитанцию об оплате пошлины.
  • Паспорта и свидетельство о рождении участников сделки.
  • Кадастровый паспорт квартиры.
  • Выписку из ЕГРН или свидетельство оправе собственности продавца.

В течение 5-10 дней все документы будут проверены, а права собственности нового владельца квартиры зарегистрированы.

Расходы

Учитывая требования к оформлению ряда документов и нотариальному заверению договора при продаже квартиры с материнским капиталом основные расходы будут связаны с:

  • Госпошлиной за нотариальное удостоверение договора. Она составляет 0,5% от стоимости сделки (не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей).
  • Оформление документов и иные услуги нотариуса будут стоит 8 000 рублей.
  • Пошлина за регистрацию прав в Росреестре – 2 000 рублей.

Если же ряд действий будет производить специалист вместо самих участников сделки, то его услуги могут стоить от 5 до 20 тысяч рублей.

Сроки

Сроки оформления сделок при использовании материнского капитала больше, чем при аналогичных сделках без получения разрешения органов опеки. Об этом нужно сразу же поговорить с покупателем старой квартиры и продавцом новой. Они должны понимать, чем вызвано промедление, иначе это может их спугнуть.

Ни в коем случае не нужно заключать договор не дождавшись разрешения ООП. В таком случае сделку могут признать недействительной, что обернётся для её участников большими финансовыми потерями.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Особенностью квартиры, купленной на ипотечный кредит, является её нахождение в залоге у банка. Поэтому для продажи данной недвижимости нужно:

  • Погасить кредит.
  • Выделить доли детям и супругу.
  • Найти новое жильё и заключить с его продавцом предварительный договор.
  • Получить разрешение ООП.
  • Оформить договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Данный алгоритм является идеальным вариантом, который не всегда осуществим на практике. Часто квартиру нужно продать до выплаты кредита. В такой ситуации необходимо получить разрешение банка. Но банки не дают разрешения на выделение доли для ребёнка.

Решить эту проблему можно, предоставив в ООП обязательство выделить такую долю в другой равноценной жилой недвижимости. В качестве доказательства можно предоставить предварительный договор купли-продажи, в котором будет указано обязательство выделить долю детям, либо дарственную на квартиру (часть квартиры) родственников.

После получения всех разрешений можно будет произвести сделку купли-продажи квартиры, но нужно учесть, что недвижимость, находящаяся в залоге у банка теряет 10-15% цены.

Риски при продаже квартиры за счёт материнского капитала

Иногда такие сделки могут быть рискованны, как для продавца, так и для покупателя.

Для продавца

Если продавец не получил разрешение органов опеки или согласие супруга, то сделку могут расторгнуть и потребовать его вернуть деньги покупателю. Помимо заинтересованных лиц и органов опеки сделку может проверить прокуратура. В таком случае нарушителя закона могут привлечь к ответственности.

Для покупателя

В том же случае несоблюдения требований получить разрешение ООП, покупатель может остаться без квартиры в будущем. Даже получив обратно деньги от продавца, он столкнётся с потерями в случае изменений цен на рынке, а также, если уже начал или сделал ремонт в купленной квартире.

Оспорить сделку могут:

  • Супруг, которому не выделили долю.
  • Дети, по достижении 18 лет, если их интересы также были ущемлены.
  • Пенсионный фонд.
  • ООП.
  • Прокуратура.

Расторжение сделки может произойти и спустя достаточно длительное время (как в случае с подачей иска от ребёнка, достигшего совершеннолетия).

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.