+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Взыскание с застройщика за несвоевременную сдачу квартиры

Содержание

Ответственность застройщика за нарушение сроков по ДДУ

Взыскание с застройщика за несвоевременную сдачу квартиры

ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК +7 (499) 649-16-55 +7 (916) 157-99-00 10:00 – 19:00, пн. – пт.  НАЧАТЬ ПЕРЕПИСКУ WhatsApp / Viber:    

Какая ответственность у застройщика за несвоевременную сдачу дома по договору долевого строительства по ФЗ 214? Какие выплаты полагаются и какой алгоритм действий у дольщиков?

  1. Направление заказным письмом с описью вложения досудебной Претензии к застройщику (обязательный этап, иначе в будущем не будет возможности взыскать штраф в размере 50% от присуждённой неустойки);
  2. Направление в суд искового заявления в случае отказа застройщиком выполнять действия, указанные в претензии.

О выборе суда (суд общей юрисдикции, либо арбитраж) и выборе территориальной подсудности лучше проконсультироваться с нашими юристами, поскольку каждый суд и судья имеет определённую репутацию в юридических кругах, исходя из которой возможно определить лучшую стратегию действий для получения 100% заявленной неустойки. В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором долевого участия неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

  1. Неустойка за каждый день просрочки.
  2. Штраф до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону “О защите прав потребителя” за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
  3. Судебные расходы.
  4. Моральный вред, причинённый несвоевременной передачей квартиры дольщику.
  5. Возмещение расходов на оформление нотариальной доверенности на адвоката.
  6. Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору.
  7. Штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день.

Более подробно о законных основаниях для права требовать с застройщика понести ответственность за нарушение сроков передачи квартиры по ДДУ вы можете ознакомиться ниже. В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %) / 150

С 26 марта 2018 года ключевая ставка составляет 7,25%!

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2018 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Помимо нарушения сроков сдачи дома бывают ситуации, когда застройщику направлялась претензия об устранении недостатков в новостройке, но застройщик уклоняется, либо срывает сроки их устранения. В таком случае возможны взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков.

За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным ст. 23 Закона «О защите прав потребителей»: 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Формула выглядит так: 

Сумма неустойки = Стоимость работ для устранения недостатков ×1% × количество дней просрочки / 100%

Ответственность застройщика за причинённый моральный вред

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

Юристы проконсультируют о всех нюансах привлечения застройщика к ответственности:

8 (499) 649-16-55

8 (916) 363-99-55

info@lawsphere.ru

ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК

Проконсультируйтесь не отрываясь от дел
Переписка через WhatsApp / Viber:

   

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по ДДУ

Взыскание с застройщика за несвоевременную сдачу квартиры

В соответствии с п 2 Статья 6 ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку  (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка  (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи. В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 г. Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию.

В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2016 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию на год, и ввел объект в эксплуатацию 31 декабря 2015 г и в этот же день передал по акту приема-передачи квартиру.

Юридическая компания  «Силкин и Партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика

Оплата по факту получения вами денег от застройщика.

Не получили деньги, значит за наши услуги Вы не платите!

Выгодно и надежно, сделать самостоятельный расчет неустойки можно здесь

Обратите внимание, при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры 5 000 000 руб.

Количество дней просрочки 100 дней

Действующая ставка рефинансирования (октябрь 2019) — 7%.

5 000 000 * 100* 7% * 1/300 * 2 = 233 333 руб.

Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.

Статья 333. Уменьшение неустойки

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Этим правом суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки становится сложно реализуемой задачей. Здесь выложено достаточное количество реальных решений, которые помогут понять, на какую реально неустойку вы можете претендовать.

Это нужно понять в первую очередь для того, чтобы грамотно провести переговоры с Застройщиком, ведь последние отлично осведомлены, какую неустойку реально получают люди по суду.

Если согласно вышеприведённому расчету у вас получается неустойка в размере 233 333 руб рублей и вы рассчитываете получить в добровольном порядке примерно такую же сумму, то ваши переговоры обречены на провал.

За долгие годы работы мы не встречали ни одного застройщика, который в добровольном порядке удовлетворил требования дольщика хотя бы на 90% от запрашиваемой неустойки.

Посмотрите реальные решения и вы поймете, почему застройщики не спешат добровольно удовлетворять ваши требования. Суды общей юрисдикции дают не очень большие суммы.

Если суд общей юрисдикции даст вам хотя бы 80% от запрошенной неустойки, то вам очень повезло. В связи с подобным подходом общей юрисдикции мы, если это возможно в вашей ситуации, пытаемся перевести дело в арбитражный суд.

Как видно из этих примеров в арбитражном суде можно получить 100% неустойки.

50% штраф в пользу потребителя.

За неисполнение требования дольщика по уплате неустойки суд может также дать 50% штрафа от суммы исковых требований.

Обязательно в иске нужно заявлять и моральный вред. Вы можете указать любую сумму, но фактически суд дает сумму от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму 50 000 и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях.

Убытки.

Если в процессе ожидания передачи вам квартиры вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за найм жилья\. также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г.

Москве или МО, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации.

Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки.

В любом случае заявлять подобные расходы нужно. Для этого у вас должен быть договор и расписки или квитанции, подтверждающие оплату по договору.

Упущенная выгода, связанная с просрочкой строительства квартиры.

Статья 15 ГК РФ

 «Под убытками понимаются расходы которые, лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества  (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено  (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы».

По закону можно взыскать упущенную выгоду, но на практике получить ее очень сложно, для этого нужно хорошенько подготовиться. К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды.

Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства. Если брать пример из практики: https://www.s-u-d.ru/praktika/59/1647; то, чтобы взыскать неполученный доход от сдачи в аренду помещения нужно иметь ряд документов.

Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму.

При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость. Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия.

Делать подобную переписку задним числом нет смысла — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах. В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.

Расходы на юридические услуги.

Статья 88. ГПК РФ Судебные расходы

«Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела».

Статья 98. ГПК РФ Распределение судебных расходов между сторонами

«Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы».

На практике судебные расходы также снижаются и редко суды общей юрисдикции по подобной категории дел дают сумму больше 30 000 рублей. Реальная же стоимость подобных услуг в Москве колеблется от 35 до 60 тысяч рублей, если речь идет о предоплате.

То есть, за юридические услуги вы можете заплатить 45 000 рублей, но по суду вам вернут не всю уплаченную сумму, а только часть.

В арбитражном суде дела обстоят несколько иначе и суммы, которые возмещаются по суду, более приближены к реалиям рынка.

Скачать аудио версию статьи  «Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия»

Просрочка сдачи дома по договору долевого участия

Подписан договор долевого участия, выплачены деньги, определенны сроки сдача квартиры, всё ближе ожидаемая дата новоселья, а конца и края строительству нет — надежды на своевременное вселение в долгожданную квартиру рухнули. Знакомая ситуация?

Описание подобных случаев сплошь и рядом встречается на просторах интернета и других информационных площадках. Дольщикам, ставшим заложниками неприятной ситуации — просрочки сдачи дома по договору долевого участия, приходиться обращаться к букве закона, а если конкретнее — Закону № 214 ФЗ, который регламентирует правоотношения в рамках долевого строительства.

Что делать, если сдача дома откладывается

Согласно требованиям правовых актов РФ, за ненадлежащее исполнение сроков, установленных договором, дольщик имеет право на получение выплат, предусмотренных ст.ст. 6, 10 Закона № 214, а именно: неустойки, а также возмещения полного объёма причиненных убытков сверх неустойки.

Важно! Требования ч. 3 ст. 6 Закона № 214 обязывают застройщика, в случае предполагаемой задержки сроков сдачи жилья установленных договором, уведомить об этом дольщика за 2 месяца до наступления конечной даты и предложить ему подписать обоюдное соглашение о переносе сроков сдачи дома при долевом строительстве.

Соглашение, согласно ст. 452 ГК России, оформляется в той же форме, что и основной договор, причем обязательной является его гос. регистрация.

Участник долевого строительства должен понимать, что соглашаюсь на условия застройщика о продлении срока он лишает себя права получить установленную законом компенсацию за просрочку сдачи дома по ДДУ.

Если же дольщик не соглашается с предложением перенести срок сдачи жилья, то он вправе инициировать процедуру взыскания неустойки с застройщика. В этом случае в адрес нарушителя может быть направлена претензия. Этот шаг, можно считать попыткой дольщика избежать судебного разбирательства дела.

Однако, как правило, застройщики не реагируют на претензии и отказываются добровольно выплачивать неустойку. И процедура взыскания будет осуществляться дольщиком в порядке судебного производства.

Как определить срок просрочки передачи жилья

Срок сдачи готового для проживания в нём жилья, является одним из основных (существенных) условий, которые должен содержать ДДУ. Отсутствие такого пункта в договоре дает право дольщику, признать его недействительным.

Договор не может содержать расплывчатых сроков сдачи объекта, они также не должны быть привязаны к наступлению какого-либо события, которое не содержит конкретной даты или имеет какие-либо оговорки.

Необходимо помнить, что приемка жилья дольщикам — не быстрая процедура, поскольку правообладателю квартиры необходимо проверить:

  • основные характеристики жилых и нежилых помещений;
  • их соответствие качеству, которое предъявляет законодательство и предполагает договор;
  • наличие и рабочее состояние, а также соответствие качеству и требованиям законодательства эксплуатационных характеристик инженерных систем, лифтов и т.д.
  • соблюдение застройщиком всех условий договоренности, которые касаются качественных и количественных характеристик дома в целом.

Поэтому, даже при наличии в договоре конкретной даты сдачи дольщику жилья, потребуется время для проведения всех вышеуказанных мероприятий.

Положения статьи 8 Закона № 214-ФЗ устанавливают правила, согласно которым производится передача построенной многоэтажки участнику долевого строительства.

Готовый объект передается дольщику по передаточному акту, либо другому документу о передаче построенного объекта. Предшествует подписанию акта обязательное получение застройщиком разрешения на введение многоэтажки в эксплуатацию.

Участник долевого строительства может предвидеть грядущее нарушение срока сдачи жилья и спрогнозировать все необходимые мероприятия по взысканию неустойки, если застройщиком в адрес дольщика за месяц до указанного в договоре срока сдачи жилья не направлено уведомление о том, что строительство объекта недвижимости завершено и он готов к передаче.

В таком сообщении участник долевого строительства предупреждается о необходимости и возможности начать принятие многоэтажки (его квартиры). Обязанностью дольщика является не позднее семидневного срока с момента получения уведомления (вручается дольщику под расписку) о завершении строительства и готовности дома к передаче приступить к принятию причитающегося ему жилья.

Если дольщиком не будет получено вышеуказанное сообщение (уведомление), при этом срок передачи жилья, установленный договором будет пропущен, можно считать, что застройщик нарушил свои обязательства, касаемо передачи объекта долевого строительства, и в действие вступают правовые нормы, определяющиепорядок действий при просрочке по ДДУ и предоставляющие возможность истребовать пеню (неустойку).

Составление претензии к застройщику

Если дольщик все же решился попытать счастья и составить претензию, то необходимо понимать, что, в первую очередь, это юридический документ, содержащий информацию о том:

  • какое право было нарушено застройщиком;
  • ссылки на условия договора и нормы законодательства;
  • описание расчета пени, неустойки, который произведен в соответствии с правилами, установленными Законом № 214-ФЗ;
  • размер финансового требования, который определён на конкретную дату и т.д.

Важно! Требования о взыскании неустойки, предъявляемое застройщику, рассчитывается исходя той суммы, которая выплачена по ДДУ.

Претензия должна быть направлена на юридический адрес компании–застройщика, которая является контрагентом по договору.

Взыскание неустойки в суде

Скорее всего застройщик не согласиться в добровольном порядке на выплату неустойки и на возмещение убытков, которые по мнению дольщика причинены неисполнением обязательств. Это означает, что пришло время судебного разбирательства. Производство по делу, начинается с подачи в суд искового заявления. Правила оформления иска устанавливает ГПК России.

Необходимо понимать! Соблюдение требований и правил оформления иска предполагает знание не только гражданско-процессуального законодательства РФ, но и норм материального права, которые установлены, Гражданским кодексом, специальными законами (закона № 214 ФЗ и Закона о защите прав потребителей) другими нормативно-правовыми и нормативными актами.

Неверно составленный иск, несоблюдение требования к сбору и предъявлению доказательств, неправильно сформулированное основание иска, неверно выбранный способ защиты нарушенного права, несоблюдение процессуальных сроков при подаче заявлений, ходатайств, уточнений, неисполнение определений, издаваемых судом в период судебного производства по делу и т.д. может стать причиной вынесения решения судом не в пользу дольщика, что сделает невозможным восстановление нарушенного права в последствии.

Для подачи заявления необходимо определить подсудность и подведомственность суда. Если дольщик гражданин (физ. лицо), то иск о взыскании неустойки будет рассматриваться судом общей юрисдикции.

В таком случае заявление в суд можно подавать по выбору участника долевого строительства.

Это может суд, территориально расположенный по адресу того района, где находится стройплощадка, либо по месту проживания (регистрации) дольщика, либо юридическому адресу компании-застройщика.

Каждое дело, связанное с предъявлением требования застройщику о взыскании неустойки, имеет свою специфику и является индивидуальным. Именно нюансы конкретного случая будут непосредственно влиять на сумму требования и целесообразность его предъявления, а также на доказательственную базу, которая будет служить обоснованием правовой позиции истца.

Совет! Важно не только правильно рассчитать неустойку, грамотно изложить требования, оформить иск, но и изучить правоприменительную практику конкретного суда, где будет рассматриваться заявление.

Зачастую суды самостоятельно принимают решения о соразмерности заявленного размера неустойки фактически причиненному вреду дольщику действиями или бездействием застройщика. Учитывая, что закон наделяет суды правом в порядке ст. 333 значительно снизить размер финансового требования, дольщик может остаться у разбитого корыта.

Принимая решение о восстановлении нарушенных прав и получении компенсации с застройщика, следует помнить, что стопроцентную гарантию соблюдения требований законодательства, а также правильности оформления документов, соблюдения порядка ведение судебного производства и грамотное ведение досудебной претензионной работы, может предоставить только специалист в области права, обладающий многолетним опытом судебной и правоприменительной практики.

Калькулятор неустойки по ДДУ

Формула расчета неустойки по договору участия в долевом строительстве в точности соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

Внимание! Если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то неустойка рассчитывается в двойном размере. А если юридическое лицо — то в однократном.

Расчет неустойки онлайн

Как взыскать неустойку с застройщика без предоплаты смотрите здесь.

С выигранными делами в судах можно ознакомиться тут.

Скачать образец досудебной претензии можно здесь.

О претензии к застройщику после подписания акта приема-передачи квартиры читайте тут.

Важные изменения в расчетах пени

  • С 1 января 2016 года ставка рефинансирования ЦБ РФ приравнена к ключевой ставке ЦБ

Данным калькулятором пользуются юристы разных компаний, включая самих застройщиков, поскольку его расчеты соответствуют действующему законодательству и округлены по математическим правилам с точностью до 1 копейки.

Важно! Федеральный закон № 214-ФЗ направлен, в первую очередь, на защиту участников долевого строительства (слабой стороны договора) перед застройщиками (сильной стороной договора).
Именно поэтому если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то при просрочке передачи объекта долевого строительства с застройщика взыскивается неустойка в двойном размере.

Формула расчета неустойки по ДДУ

Для определения размера штрафных санкций утверждена формула расчета неустойки по ДДУ:

РН = (ЦД * КП * СР/100) / СД

  • РН – размер неустойки;
  • КП – количество просроченных дней;
  • ЦД – цена договора;
  • СР – утвержденная ставка рефинансирования/ключевая ставка;
  • СД – статус дольщика. Если юридическое лицо, то 1/300, если физическое, то 1/150.

Ставка рефинансирования

Как известно, Центральный Банк России часто меняет этот показатель, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки рефинансирования, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока. С 2016 года ставка рефинансирования привязана к актуальной ключевой ставке ЦБ РФ.

Онлайн-калькулятор на данной странице учитывает все требования законодательства РФ и приводит актуальный расчет с учетом ранее действовавших норм и текущих нововведений, в том числе с учетом ставки рефинансирования за период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.

Как взыскать неустойку по ДДУ за просрочку сдачи квартиры – Все по шагам

Взыскание с застройщика за несвоевременную сдачу квартиры

Приступая к строительству МКД и продавая будущую жилплощадь, застройщик обязан указывать в договорах единый срок сдачи объекта. Если этот пункт будет нарушен и компания не уложится в оговоренную дату, можно взыскать неустойку по ДДУ. Начисляться такая санкция будет по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

Основания для взыскания пени по ДДУ

Неустойка по ДДУ – это штрафная санкция в виде процентов за каждый день нарушения срока сдачи жилья. Начисляться пени будут по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, до полного исполнения обязательств, т.е. передачи дольщикам ключей от квартир и сдачи дома в эксплуатацию.

Основанием для применения штрафныхсанкций к застройщику является задержка сдачи дома при долевом строительстве.Подтверждается этот факт достаточно просто:

  • приподписании ДДУ будет оговорена дата, не позднее которой дольщики должныполучить по акту жилье;
  • изменитьуказанный срок стороны могут только путем обоюдного дополнительного соглашения;
  • дажепри просрочке в один день возникнет право на взыскание неустойки состроительной компании.

Застройщик должен заранее учитыватьсявсе свои риски и указывать в ДДУ реальную дату сдачи дома в эксплуатацию.Изменить это условие договора будет невозможно без согласия иных участниковсделки, т.е. дольщиков. Не применяется указанное правило только в отношении отдельностоящего нежилого помещения, даже если оно входит в единый комплекс МКД.

Взыскать неустойку за несвоевременнуюсдачу объекта можно за весь период неисполнения обязательств. Пока междустроительной компанией и дольщиком не будет подписан акт о приеме-передаче,пени будут начисляться в размере, указанном в ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Для ДДУ предусмотрено два правила обопределении суммы неустойки. Если приобретателем жилья выступает организацияили ИП, размер штрафа составит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Однако длязащиты рядовых граждан закон предусматривает повышенные меры ответственности.

Запросрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, если его участникомявлялось физическое лицо, неустойка платится в двойном размере, т.е. 1/150 от ставкиЦБ РФ.

Также закон указывает, что показательпени по договору не может быть ниже законного размера. Это означает, чтозастройщик вправе предусмотреть в ДДУ и более высокое значение штрафныхсанкций.

На практике это применяется редко, поэтому будет применяться законныйразмер пени. Дополнительной санкцией для застройщика может быть штраф 50% отсуммы неустойки, если он нарушит срок рассмотрения претензии.

Порядок взысканиятакой компенсации предусмотрен Законом «О защите прав потребителей».

Узнайте больше  Взыскание неустойки по ДДУ: сроки, основания

Как написать претензию по ДДУ застройщику

В рамках ДДУ отсутствует обязательноеправило о соблюдении претензионного порядка разрешения спора. Дольщик,столкнувшийся с нарушением своих прав по договору, может сразу обращаться всуд. Однако подача претензии позволяет избежать судебных тяжб, либо получитьвозможность взыскать дополнительный штраф по Закону о правах потребителя.

Оформить претензию можно в произвольномвиде. Однако с учетом норм Закона № 214-ФЗ, в ней нужно обязательно указать:

  • сведенияо застройщике и дольщике, реквизиты ДДУ;
  • пунктдоговора, в котором был указан срок сдачи жилья;
  • фактическаядата, когда застройщик подписал акт и передал ключи от квартиры (если на моментподачи претензии дом был сдан в эксплуатацию);
  • период,в течение которого нарушались сроки сдачи объекта (считается в днях);
  • расчетсуммы неустойки;
  • срок,в течение которого застройщик должен отреагировать на претензию.

Претензионное письмо нужно направить по почте, либо вручить под роспись уполномоченному представителю строительной компании. Если дольщик не указал в претензии срок ее рассмотрения, он будет определен по Закону о правах потребителя – не более 20 дней с момента получения.

Использовать претензионный порядок урегулирования спора можно и после подписания акта приема. В этом случае будет известна продолжительность нарушения обязательств. Поэтому рассчитать выплаты можно максимально точно. Образец претензии застройщику можно скачать на нашем сайте, а заполнить его помогут опытные юристы в сфере ДДУ.

Если был заключен договор уступки

До завершения строительства гражданевправе уступать свои права иным лицам. Для этого заключается договор цессии,который регистрируется через Росреестр. После совершения такой сделки, получитьнеустойку сможет уже цессионер, т.е. покупатель права. Для подтверждения своихправ на получение компенсации нужно предъявлять договор цессии.

Расчет суммы неустойки

Чтобы правильно рассчитать суммуштрафных санкций, нужно знать период просрочки. Это может:

  • промежутоквремени между датой сдачи жилья, указанной в договоре, и моментом подписанияакта;
  • периодпросрочки на дату подачи искового заявления в суд.

Если нарушение обязательств продолжаетсяи после направления иска, в ходе процесса можно сделать перерасчет в большуюсторону. Также допускается повторное обращение с исковым заявлением, если послевынесения решения дольщик так и не получил квартиру. Второй суд будетрассматривать новый период просрочки по аналогичным правилам.

Узнайте больше  Банкротство застройщика – что делать дольщику

Пример расчета неустойки по ДДУ

Рассчитать неустойку по ДДУ обязандольщик при подготовке претензии или искового заявления. Для этого используетсяформула:

Sн= Кдн х Sдог х 1/150 от ставки рефинансирования, где:

  • Sн – сумманеустойки к взысканию;
  • Кдн– количество дней просрочки, т.е. до даты фактического принятия квартиры илиподачи иска;
  • Sдог – сумма подоговору.

Показательставки рефинансирования периодически меняется Центробанком. Уточнить актуальныйпоказатель всегда можно на сайте ЦБ РФ. Подсчитать количество дней нарушенияобязательств можно по календарю.

Приведем пример расчета, если суммадоговору составила 3 млн. руб., период просрочки – 73 дня (с 01.04 по 12.062019 года), а действующая ставка Центробанка – 7.75%. Используя формулу, получимследующий размер взыскания:

3000 000 х 73 х 1/150 от ставки рефинансирования = 111 600 руб.

Если застройщик нарушит сроки рассмотрения претензии, ему придется дополнительно заплатить штраф 55 800 руб. (50% от 111 600 руб.). Общий размер взыскания по решению суда будет 167 400 руб.

В какой суд подавать иск

Если дольщиком по ДДУ являетсягражданин, а сумма неустойки не превышает 50 тыс. руб., подавать иск нужномировому судье. Если цена искового заявления больше, документы будетрассматривать суд общей юрисдикции. При банкротстве застройщика требованиянужно предъявлять в рамках арбитражного дела.

По общему правилу, подсудность рассмотрения спора определяется местом нахождения ответчика, либо имущества.

Так как речь идет о взыскании неустойки по ДДУ, для защиты прав потребителя применяется специальная норма – истец может сам выбирать, куда подавать иск.

Допускается обращение в суд по месту нахождения ответчика, либо по адресу проживания гражданина. Чтобы правильно определить подсудность, рекомендуем воспользоваться консультацией нашего юриста.

Как получить решение суда

Если вопрос о взыскании неустойки решенсудом положительно, застройщик вправе обжаловать решение в течение 30 дней.Если жалоба не подана, по истечении указанного срока нужно обратиться всудебную канцелярию, забрать решение и исполнительный лист.

Если застройщикподал на пересмотр, апелляционное определение по недостаткам акта первойинстанции займет до 1 месяца. Как только жалоба будет рассмотрена, решение судавступит в силу.

Получить его можно в судебной канцелярии первой инстанции, кудабудет возвращено дело.

Узнайте больше  Лицензирование управляющей организации в ЖКХ

Судебная практика по ДДУ

Хотя размер неустойки и порядок еевзыскания детально зафиксирован в законе, в судебном процессе могут возникатьпроблемы. Сложнее всего получить компенсацию, если застройщик подал набанкротство. В этом случае имущество строительной компании будет продаваться наторгах, поэтому момент выплаты может затянуться.

Споры о взыскании неустойки по ДДУнеоднократно являлись предметом разбирательства ВС РФ. Можно выделить следующиерекомендации Верховного суда, которые будут применяться при рассмотрении иска:

  • неустойкапо ДДУ не распространяется на случаи строительства апартаментов, так как этотобъект не подпадает под понятие жилого помещения по ЖК РФ;
  • всумму договора, на которую начисляются пени, включаются как собственныевложения дольщика, так и ипотека, материнский капитал, иные источникифинансирования;
  • допускаетсявзыскание даже в случае, если ДДУ был заключен без предоплаты со стороныдольщика;
  • искна неустойку может быть подан не только россиянином, но и иностраннымгражданином, лицом без гражданства.

Судможет использовать правило о несоразмерности неустойки основной сумме долга.

Это особенноактуально для позиции судов общей юрисдикции, которые нередко применяют уменьшениеразмера пени по заявлению застройщиков.

Чтобы избежать таких ситуаций,воспользуйтесь поддержкой опытного юриста по ДДУ. Он поможет обосноватьнедопустимость снижения размера неустойки со ссылками на примеры положительнойпрактики.

Срок выплаты пени

В случае принятия положительного решениясуда по неустойке ДДУ, вам наверняка придется обращаться в ФССП. Только вредких случаях застройщик добровольно выплачивает присужденные суммы.Принудительное взыскание будут осуществлять приставы, поэтому точный срокполучения пени установить сложно. Однако пока должник не рассчитается понеустойке, она будет начисляться по общим правилам.

Надо ли платить налог с неустойки

Штрафные санкции по ДДУ отнесеныНалоговым кодексом РФ к доходам гражданина. Поэтому с суммы неустойки и штрафапридется платить НДФЛ по ставке 13%. Не облагаются налогом дополнительныевыплаты, в том числе возмещение судебных расходов, компенсация убытковдольщика.

Услуги юриста и их стоимость

По всем вопросам, связанным с расчетом ивзысканием неустойки по ДДУ вы может получить бесплатную юридическуюконсультацию на нашем сайте. Для этого можно связаться с консультантом, либозаполнить форму обратной связи. В таблице приведена стоимость дополнительных услугюриста или адвоката, которые вы можете заказать после консультации.

УслугиЦена
Подготовка правового заключения по предмету спора от 1000 руб.
Оформление претензии с расчетом суммы неустойки от 3000 руб.
Подготовка искового заявления в суд от 5000 руб.
Представительство в судебных инстанциях от 15000 руб.
Сопровождение исполнительного производства по ДДУ от 10000 руб.

Указанные цены являютсяпредварительными, так как зависят от сложности дела и обстоятельств спора. Этимоменты вы сможете уточнить на консультации юриста.

Неустойка по ДДУ начисляется по Закону №214-ФЗ, если застройщик нарушил срок передачи готового объекта. Ставка пенисоставляет 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день. Ввиду особойсложности такой категории дел, рекомендуем осуществлять все действия приподдержке опытного юриста по ДДУ.

Получить юридическую консультацию выможете бесплатно. Для этого достаточно позвонить по телефонам, указанным насайте, либо заполнить форму обратной связи. Юрист подскажет, как правильнорассчитать и взыскать неустойку, посоветует варианты воздействия на застройщикадля получения денег.

Как рассчитать и взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ – ЮК

Взыскание с застройщика за несвоевременную сдачу квартиры

Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один год. Однако ожидание, как правило, затягивается на более длительное время, чем они предполагали, подписывая договор со строительной фирмой.

По сути, дольщики оказываются заложниками ситуации, навязанной им застройщиком, который то и дело переносит дату сдачи дома. Что делать в этом случае? Закон дает право выбора: участник может либо согласиться на пересмотр сроков, либо обратиться в суд с иском к недобросовестной компании.

Дольщику положена неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, которая может составлять довольно внушительную сумму. Как ее правильно рассчитать и истребовать с нарушителя?

Срок передачи жилья  – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре.

Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.

Договор также содержит еще одну дату – срок введения дома в эксплуатацию, который всегда наступает раньше, чем дата передачи. В отличие от первого, этот срок может корректироваться застройщиком самостоятельно.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.
  1. В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
  2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
  3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный».

Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома.

Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

По закону, если застройщик видит, что в отведенный срок не получается сдать объект, он должен за шестьдесят дней до наступления конечной даты отправить участникам предложение о продлении сроков. Если дольщик не возражает, стороны подписывают между собой соглашение.

Но следует учесть, что соглашаясь на условия застройщика, дольщик лишает себя возможности получить с нарушителя неустойку. При этом закон не обязывает его соглашаться, а предоставляет право выбора.

Участник может не отвечать на письмо, его молчание не может быть истолковано, как принятие предложения.

Основным документом, который является доказательством нарушения сроков сдачи, и на основании которого рассчитывается размер неустойки, является передаточный акт.

Если документ не подписан, а срок сдачи, указанный в договоре, уже прошел, он подтверждает, что дольщик еще не получил квартиру. Если жилье уже передано участнику, но на акте стоит более поздняя дата, чем в ДДУ, это свидетельствует, что объект сдан с просрочкой.

Если застройщик просрочил сдачу квартиры, и дольщик не желает с этим мириться, он может инициировать процесс взыскания с застройщика неустойки. Первый шаг в этом направлении – отправка в адрес строительной фирмы развернутой претензии.

Досудебный порядок по закону не является обязательным, его можно пропустить и сразу направлять заявление в суд. Однако если такой порядок решения спора предусмотрен условиями ДДУ, то его необходимо соблюсти.

Узнать более подробно, что делать дольщику, если строительная компания не спешит сдавать дом, можно из статьи.

Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде.

Претензия должна содержать:

  • Сведения о договоре (номер, дата заключения);
  • Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
  • Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  • Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  • Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Письмо с претензией направляется в адрес строительной фирмы заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении. Ее можно также отнести в офис компании, но в этом случае необходимо, чтобы на вашем экземпляре был проставлен штамп о ее принятии.

По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета. За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день.

При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере. Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет. При проведении расчетов необходимо ориентироваться на ставку, действующую на данный момент. С 19 сентября 2016 года действующая ставка – 10%.

Ниже приведена подробная инструкция, как рассчитать неустойку самостоятельно.

Расчет пени производится по следующей формуле:

Неустойка = (Цена ДДУ /100× ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) × 2× количество дней просрочки

При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте.

Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней.

Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ, увеличится просрочка, можно подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску.

Следует учесть, что компенсация всегда рассчитывается исходя из суммы, уплаченной по  ДДУ. Если квартира покупалась по переуступке прав, в стоимость которой включается также оплата самой уступки, то независимо от этого, расчет делается от цены ДДУ.
Например:

Цена ДДУ = 5 млн. рублей

Количество просроченных дней – 75

(5 000 000/100 ×10/300 (0.033))×2 =3 300 руб. (за один день) × 75 = 247 500 руб. (неустойка за весь период просрочки)

Если застройщик просрочил сдачу дома и проигнорировал претензию, отправленную дольщиком, значит пришло время подавать на нарушителя в суд. Необходимо написать исковое заявление, которое составляется аналогично претензии с включением следующих данных:

  • Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
  • Данные дольщика (ФИО, адрес);
  • Сведения о компании-застройщике (наименование, адрес).

В заявление также переносятся сведения и требования, описанные в претензии, при необходимости делается перерасчет неустойки в соответствии с изменившимися обстоятельствами. Кроме того, по закону о защите потребителей в иск включаются требования:

  • Моральная компенсация;
  • Штраф 50 % от полной суммы всего иска.

а также оплата:

  • судебных расходов;
  • юридических услуг;
  • госпошлины.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копию ДДУ;
  • копию квитанции об оплате по договору;
  • документ об уплате госпошлины (она взимается, если сумма иска составляет 1млн. и более рублей);
  • претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении.

Дела по спорам с застройщиками рассматривают суды общей юрисдикции. При этом дольщик может выбрать сам, куда подать заявление: в суд по своему месту проживания, по местонахождению строительной фирмы или адресу стройплощадки. Выбирая судебный орган, рекомендуется изучить практику применения в нем 333 статьи ГК РФ, позволяющей уменьшать размер неустойки.

В качестве альтернативного можно рассмотреть вариант продажи требования неустойки другой компании, которая, как юр. лицо выступит от своего имени в арбитражном процессе. Такой способ взыскания компенсации позволяет снизить риск уменьшения неустойки, поскольку в Арбитраже 333 статья ГК применяется крайне редко.

В каждом деле по взысканию неустойки существует много нюансов,  непосредственно влияющих на сумму компенсации, которую может в итоге получить дольщик.

Иногда бывает достаточно правильно составленной претензии и проведенных переговоров с застройщиком, чтобы он принял решение выплатить требуемую сумму.

Но чаще всего неустойка взыскивается в суде, решение которого во многом зависит от того, насколько грамотно будет представлена позиция дольщика. Все это – ежедневная работа профессиональных юристов.

В Обществе защиты прав дольщиков вы найдете помощь и понимание, компетентные юристы помогут в решении любых проблем с застройщиками. Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе «Контакты».

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.